http://best.22goodjob.com/ 投資は、ＦＸや株式投資だけではありません。 不動産投資や、会社経営、自己投資、仕事の事。 凝り固まった投資情報だけではなく、 広い意味での投資情報をお届けします。 また、投資はお金持ちのためだけではありません！ 実際、私は以前は借金地獄でしたから（笑） ja http://best.22goodjob.com/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/doeasy88_60.gif http://best.22goodjob.com/archives/1006625.html ２００７年末に施工された、貸金業法の改正に ついてはもうご存知のことと思います。 その延長線上の事で、２００９年６月をめどに 銀行やクレジットカード、信販会社などが利用している 個人情報センターのＣＩＣと消費者金融などの貸金業者などで 構成されている、日本個... doeasy88 2009-09-12T20:20:23+09:00 消費者金融 ついてはもうご存知のことと思います。


その延長線上の事で、２００９年６月をめどに
銀行やクレジットカード、信販会社などが利用している
個人情報センターのＣＩＣと消費者金融などの貸金業者などで
構成されている、日本個人情報機構であるＪＩＣが個人信用情報を
オンラインで結ぶ作業をしている、と言う事です。


でも、その作業がなかなか進んでいないようなんですね。


私の詳しくは知らなかったのですが、コード７１と言うのが
あって、いわゆる、消費者金融や信販会社などに過払いの
請求をした人に付けられ番号だそうです。


どういうことか、というと、この番号を付けられた人は、
また消費者金融からお金を借りる可能性が高い、という事ですね。


なので、この情報を利用する事が非常に重要になる訳ですね。


この番号が付いている人は、借り癖が付いている可能性が高く、
銀行での借入れの自動車ローン、住宅ローン、教育ローンなど、
クレジットカード申込みなど、返済が滞りそうな人は
契約できない、という事も出てくるというものです。


この系統のビジネスを展開している弁護士の団体から
クレームが出て、金融庁がまとめ憎くなっているという事です。


多重債務、という事が世間で問題に成っていますが、
この７１番という番号を付けられた人と言うのは正にこの
多重債務で困っていた人ですね。


銀行系の会社からすると、この様な人にお金を貸すと、
債務不履行になる恐れがあるので、初めから排除する、
という動きに成ってきますよね。


まあ、多重債務の経験者、というのは得てして同じ事を
繰り返しがちになる、という事ですが。


最近では、経済対策で潤えるＥＴＣカードのように、
クレジットカード申込みが出来ないと困る事も
ある事から、早めの対策が必要になってくることも
考えられますね。


クレジットカード申込みをスムーズに出来るようにするには、
この政策がかなら重要な部分と成ってくるような気がします。]]> http://best.22goodjob.com/archives/1001494.html 現在のエコブームというか、世界的なクリーンエネルギーへの 関心から、太陽光発電が注目を浴びているようです。 その国はスペイン。 スペインでは、政府主導のもと、太陽光発電で開発した電力を 電力会社が買い取る、という制度を取り入れているという事です。 それも... doeasy88 2009-09-05T14:07:02+09:00 エコ クリーンエネルギーへの
関心から、太陽光発電が注目を浴びているようです。


その国はスペイン。


スペインでは、政府主導のもと、太陽光発電で開発した電力を
電力会社が買い取る、という制度を取り入れているという事です。


それも、政府が保証制度を設け、かなりのプレミア価格で、
買い取るような仕組みなっていると言う事です。


その高い価格で買い取って電力を販売するのですが、
政府の推計では現段階では太陽光発電による電力価格のほうが
割高になっているものの、将来、石油が値上がってくると、
その値上がり分と投資償却分でカバーできるとしています。


太陽光発電に電力供給は世界では最もクリーンなエネルギー
の一つとして非常に注目を浴びているところですが、
このスペインの様に、開発する側に強力な利益が発生するように、
誘導すれば、開発も一段と早く進みそうですね。


太陽光発電は日本やアメリカでも、補助金制度や、
太陽光発電システムを押し勧めるような制度があることは
あるのですが、このスペイン様な強力なアドバンテージは
ないですよね。


それと、政府が強いというか、電力の価格上昇分を
そのまま顧客に転化する体制がとれる、というのも強みだと思います。


日本の場合、どうでしょうかね。


例えば、太陽光発電開発を強力に勧めるので、来年から、
電気代が３倍になります、と。

まず産業界かた批判が出るだろうし、一般の家庭の家計に
影響が出るので、選挙時の投票が気になるでしょうし、
今の日本ではちょっと難しい部分があるかな、と思いますね。

それと、スペインの凄いところは、この制度をキチンと
法律化した部分ですね。


法律なのでこうしなさいと。


これが、通ってしまう、という事は国民の生活にまだいくらかでも
余裕があるのかもしれないし、世界的な不況下で他の国よりは
影響が少ないのかもしれませんし。


太陽光発電システムを強力に推し進めるにはこの位の、
恐慌手段をとる必要があるのでしょうね。


この開発の投資にアメリカの企業も名乗りを上げているようですが、
アメリカでこの様な制度が取れないというのも、何だか皮肉ですね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/992407.html 以前にオリックスに関するお話を少しいたしました。 その時にオリックスアルファという会社を吸収して本体で まとめて営業するというお話をしたのですがどうやら 違うようです。 昨日、連絡あったのですが、以前のオリックスアルファです。 その担当官から、ＢＳとＰＬ... doeasy88 2009-08-23T15:04:59+09:00 不動産担保融資

その時にオリックスアルファという会社を吸収して本体で
まとめて営業するというお話をしたのですがどうやら
違うようです。


昨日、連絡あったのですが、以前のオリックスアルファです。


その担当官から、ＢＳとＰＬを用意してくれと。


それと、昨年、決算書を渡しているのに、貰っていないから
それも合わせてくれと、言ってきました。


会社内で相当、バタバタしているようです。


それで、本体のオリックスに移動になった、この間
私が会った方からは、何だか訳の分からないことをして
すいません、と連絡が入りました。


まあ、世間的には不動産市況、金融市況とも非常に悪いので、
仕方ない部分もあるかもしれません。


ただ、私の会社が本体担当ではなく、まだオリックスアルファの
担当である、と言う事は不動産担保による融資、と言うのは
まだまだ厳しいのでは、という感想です。


オリックス側からみた、パチンコ業界と言うのは
まだまだ要注意業界、だと言う事ですね（笑）


おーっと、笑い事ではありませんでしたね。


この状況を早く打開するためには、自分の仕事を
しっかり見つめて、３年連続の黒字決算を達成しなくてはいけません。


不動産担保による融資や資金調達をオリックスから
受けようとは思っていませんが、業況と言うのはいつ
どうなるか分かりませんので、リスク管理だけはしっかり
しないといけませんからね。


それと、これだけ景気が悪いと、金融機関も保全を整えるために、
不動産担保による融資の体制を強化する可能性もあります。


要は、短期の決算書や営業成績が当てにならない、
という事になると、保全を整えるには現金、もしくは
価格設定を厳しく見た現物不動産が一番、保全を利かせやすい。


と言う事は、若い会社がドンドン厳しくなると言う事も。


ただ、そのために保証協会ああるので、２０％の保全が効けば、
有望な会社には融資は出るでしょう。


『有望な会社』、という前提はありますが。


いずれにしても、不動産担保という意味だけではなく、
金融業界は、特にノンバンクは非常に厳しい経営をしているようですね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/982441.html 投資用不動産ということでお話をしようと思っていたのですが、 少し脱線しました（笑） 投資用不動産という観点から、物事を捉えた時に、 今は流行の賃貸アパートとか賃貸マンションだけに こだわる必要はない、と思うんです。 確かに住宅というのは、生活必需品なので底... doeasy88 2009-08-09T15:37:58+09:00 投資用不動産 投資用不動産ということでお話をしようと思っていたのですが、
少し脱線しました（笑）


投資用不動産という観点から、物事を捉えた時に、
今は流行の賃貸アパートとか賃貸マンションだけに
こだわる必要はない、と思うんです。


確かに住宅というのは、生活必需品なので底辺の需要があります。


その代わり、収益性が悪いです。


投資用不動産、ということで、閉店したパチンコ店とか
ゲームセンターを競売や任意売買で安く購入して、
誰か経営者を雇って、運営する、という不動産投資もありますね。


投資用不動産の市場規模というと難しいように聞こえますが、
要は需要があるか、どうか、と言う事ですよね。


２００９年の初頭は派遣切りとか、労働者に対する問題が
クローズアップされていましたが、私はあの人たちを見て
一つ思った事があります。


断片的にしか見てないので、誤解を招くかもしれませんが、
あえて恐れずに言わせていただきます。


派遣で安い家賃で遼に入って働いていて、解雇された瞬間に
お金をいくらも持っていない、というのはどういう事でしょう？


ある派遣社員は数千円の遼に入っていて、しかも食事も提供される
会社で働いて、貯金が数万円しかないというのは本人にも
責任あるのではないでしょうか。


報道は、片方の目からしか物事を言わないので勘違いし易いのですが、
自分がいやな思いをするのは、自分にも責任があると思わないと
いけないと思うんです。


そういった意味で、投資用不動産ついても、その
市場規模についても表面的な部分だけにとらわれずに、
出来る限りの情報をかき集めて、そこから自分独自の
投資指標を考えて投資していかなければいけない様な気がします。]]> http://best.22goodjob.com/archives/970353.html 投資用不動産、という言葉聞いて、どの様なことを 思い浮かべますか？ お金がかかる、難しい、サラリーマンには無理、 お金持ちの特権、・・・・ そうですね。 私の意見を言わせて頂ければ、どれも当てはまります。 常識で考えると、と言いますか過去の遺物的な発想... doeasy88 2009-07-25T14:28:41+09:00 投資用不動産 投資用不動産、という言葉聞いて、どの様なことを
思い浮かべますか？


お金がかかる、難しい、サラリーマンには無理、
お金持ちの特権、・・・・


そうですね。


私の意見を言わせて頂ければ、どれも当てはまります。


常識で考えると、と言いますか過去の遺物的な発想で
考えると、と言いましょうか。


この間、ヤフーで検索してて、面白い話を見つけました。


その方は、パチンコ店でバイトした経験があると言う事で、
物凄く儲かりそうなので、パチンコ店を開業するのに
どの位の資金が掛かるのか、という質問でした。


その回答も面白かったのですが、回答する人も
半ば、面白半分で答えているようでした。


簡単に５億、１０億、という数字を出して、
貴方のような安易な考え方では、到底、開業は出来ません、と


確かに、更地からパチンコ店を開業するとなると、
そのくらいの資金は掛かると思います。


ただ、現代では色々な資金調達法もありますし、
テナントで開業する方法もありますし、まあ確かに
他の新規事業と比べると資金は掛かるかもしれませんが、
途方も無い資金、というわけではなくなりました。


ただ、資金繰りが難しいのは確かですね。


風俗営業許可の商売は基本的に融資審査が通りにくいのですが、
パチンコ店も保証協会が付かないので、銀行融資は非常に
厳しいです。]]> http://best.22goodjob.com/archives/964993.html 今、私は投資戦略と面で考えて、１０年スパンの 投資戦略を練っています。 以前にも少し触れましたが、引退後を考えてリスク分散という意味で 収益不動産への投資戦略も考えています。 まあ、私の現在の資産状況を考えると最も投資時期として最適な ここ１年以内には間に... doeasy88 2009-07-18T15:51:31+09:00 投資戦略 投資戦略と面で考えて、１０年スパンの
投資戦略を練っています。


以前にも少し触れましたが、引退後を考えてリスク分散という意味で
収益不動産への投資戦略も考えています。


まあ、私の現在の資産状況を考えると最も投資時期として最適な
ここ１年以内には間に合いそうも無いのですが、それでも
現在の会社で上げた利益を現金で寝かしておくと言うのが
もっとも良くない事を知っていますので、まずは今の会社で
収益を上げる事ことを最優先事項に据えています。


そんな意味で、今回のテーマである、
ネットマーケティングですね。


ネットマーケティングというと、ホームページ戦略が真っ先に
思い浮かびます。


皆さんは如何でしょうか。


ネットマーケティングの最大の利点は、経費削減にあると思います。


それと物販に場合は、日本あるいは世界を相手に広告できる、
という点ではないでしょうか。


ある程度のしっかりしたＨＰを作れば、とりあえず見栄えは
確保できます。


如何せん、ネットでは店舗に足を運びませんので、お店に
お金をかける必要がなくなります。


私の場合は、サービス業で、装置産業であるため、ネット上で
販売と言うのは難しいのですが、ネットマーケティングという
観点で考えた場合に、広告を効果的に行うと言う意味で
私の業種でも捉えています。


それで、ネットマーケティングを最大限に利用する事を
考えると、如何でしょう。


投資戦略の広告作戦として、店舗販売の場合は一般的には
地元の顧客を取り組むためにチラシやポスティング戦略が
一般的ですね。


それで、私の会社では基本的にはポスティングを取っているのですが、
それに加えて、ネットマーケティングとして、業界に特化した、
ＨＰ製作会社のお願いして、ＨＰ上でマーケティングを
行っています。


その業種によると思いますが、経費削減とか流行とか、
ネットマーケティングを既製品的な発想で利用すると、
上手く行かない場合があるような気がします。


やはり、自分の仕事にあった投資戦略を他のやり方を
参考にしながら、独自に作りこんでいく、という部分が
大切なのかな、と思います。


それと、私が今一番思っているのは、店舗販売の場合で
言いますと、口コミ、というマーケティングが最も
店舗販売には効果的だな、と思います。


この口コミを起こさせるために、ネットマーケティング、
チラシやポスティング、その他の広告を使った、
投資戦略を組み立てていくと良いのかな、と思います。]]> http://best.22goodjob.com/archives/959004.html 以前、収益不動産ということで賃貸アパートや賃貸マンションの 購入のお話をしてきましたが、今が正に個人が融資を受けて、 投資するチャンスなのかもしれません。 私は投資の専門家ではないので、専門家に相談して行動して 欲しいのですが、いち経営者というか商売上の投... doeasy88 2009-07-11T14:09:06+09:00 不動産担保融資 収益不動産ということで賃貸アパートや賃貸マンションの
購入のお話をしてきましたが、今が正に個人が融資を受けて、
投資するチャンスなのかもしれません。


私は投資の専門家ではないので、専門家に相談して行動して
欲しいのですが、いち経営者というか商売上の投資の
専門家、という事で意見を述べていますが、金融機関としては
収益が落ちてるので、安全な投資先を必死で探している訳です。


なので、法人よりは個人、という事になりますね。


何故かと言うと、法人と言うのは決算にしてもお金の
流れにしても、色々と手を加える部分があるんですね。


個人の場合は、その流れが単純で金融機関としても把握し易い、
という事があります。


ということは、危なくなったら直ぐに押えが利く、
そうです、物件を競売に掛けるとか、個人に返済の
契約をするとか、色々な手続きがし易いのですね。


その代わり、個人は一切逃げられません（笑）


そうなったら、破産するか夜逃げですね。


ただ、銀行側も保全が効いていないと融資をしませんので、
物件を処分すると言う事で済むと言う事ですね。


個人が破産する状態で無いと処理できないということは、
銀行側は回収できずに泣き寝入りですからね。


アメリカの有名な投資家のウォーレンバフェットも言ってますし、
金持ち父さん貧乏父さんのロバートキヨサキさんも言ってます。


景気が悪くなればなるほど、健全な投資家にはチャンスが
増えるんですね。


私はそうはなれてませんが（笑）


健全な投資家は、皆が一斉にバブルを作っている間に、
横目でしらーっと見過ごして着実に投資先を探しているんですね。


お祭り騒ぎをしている時に、いかに冷静に大人になれるか。


これが投資家に必要な第一条件なんでしょうね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/953127.html 今回は、私の実体験でお話を提供していきたいと思います。 この間、オリックスアルファ時代の私の会社の 担当だった人が部署が変わってまた御社の担当になりました、 という事で挨拶に来ました。 話を聞いてみると、オリックスアルファをオリックス本体で 吸収して、遊技... doeasy88 2009-07-04T14:15:59+09:00 不動産担保融資

この間、オリックスアルファ時代の私の会社の
担当だった人が部署が変わってまた御社の担当になりました、
という事で挨拶に来ました。


話を聞いてみると、オリックスアルファをオリックス本体で
吸収して、遊技業向けのリースや割賦販売の案件を一切引き上げる、
という内容でした。


これは、遊技業だけではなく金融や不動産業にいえる事で、
要は当たり前の事を当たり前のように動き出したという事です。


それで、話が進んでいくと、リース案件は厳しいですが、
不動産担保融資のほうは行うそうです。


ここで、喜んではいけません。


ノンバンクからすると、商工ローンよりは低い金利設定で、
１００％の保全を効かせて、商工ローン案件を根こそぎ、
持って行こうとしているのではないか、と暗に推測できます。


なので、担保余力のある企業や個人の方ならばいくらか、
チャンスがあるかもしれません。


ただ、相手がオリックスなので、万が一返済が思うように
行かない場合は一気に攻めてきますので、安易に乗っては
いけないと思います。


オリックスは基本的にリスケは聞きません。


不動産担保融資に動いたと言う事は、保全を効かせやすい、
という、非常に単純で回収し易い手段に出てきた、という事で、
いかにオリックスがこの数年で痛い目に会っているかが
分かりますね。


まあ、この期間の不動産市況、金融市況の悪さは皆さんが
ご存知の通りで、めちゃめちゃですからね。


上場企業がこれだけバタバタ倒れていけば、いずれは何処かに
被害が及ぶわけですからね。


それで、逆の立場で金融機関側からの立場で考えた時に、
保全の効かない法人より、保全の効いた個人のほうが
回収もし易いですし、よっぽど安全な投資先ということになります。]]> http://best.22goodjob.com/archives/947648.html １億の物件で、月収が１５万円ほどですから。 ただ、銀行としては、企業と比べると保全が効いているので、 融資をいくらかし易いという事ですね。 不動産投資を始めようとして、良く聞く話が、 投資用マンションの物件を見に行くまではするけれども、 そこから先に進まな... doeasy88 2009-06-27T14:51:15+09:00 賃貸経営

ただ、銀行としては、企業と比べると保全が効いているので、
融資をいくらかし易いという事ですね。


不動産投資を始めようとして、良く聞く話が、
投資用マンションの物件を見に行くまではするけれども、
そこから先に進まない、というパターン。


特にサラリーマンの方に多いと聞きます。


ちなみに私の話を、妻にしても同じような答えが返ってきました（笑）


「そんなに借金して大丈夫なの？」


という、非常に単純な話です（笑）


よ～く考えて欲しいのですが、現在は不動産不況と言われている、時です。


銀行も非常に厳しい基準を持っています。


そんな中で、融資案件がパスするということは、その
投資用マンションの物件は銀行からしても保全が効いている。


例え、経営が上手く行かなくても、転売すれば回収できる、
という物件、という事です。


そうなんですね。


銀行が、その投資用マンションの物件は優良物件だと言う事を
保証してくれている訳です。


１億円の物件を９０００万円の借り入れで購入した場合、
例え、経営が上手くいかなくても、９０００万円で転売出来る、
物件だと言う事です。


どうですか。


購入時の手数料や税金などの出費はありますが、
その分はそれだけの優良物件なので、おそらく３年くらいで
回収できます。


普通、投資用マンションとしてそれだけの
優良物件はそれほど空き室も出ません。


株やＦＸも良いですが、不動産投資の中でも賃貸マンションを
利用した不動産投資は非常にリスクの低い投資になる、という事ですね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/941776.html 賃貸経営について、何回かに掛けて話を させて頂いております。 投資用不動産のための物件を探す、と言うのは 賃貸経営を不動産投資として腰をすえて考える上で 非常に重要な仕事になります。 ご自分が持っている、土地を活用して賃貸物件を建てて、 それを経営する事も... doeasy88 2009-06-20T16:21:48+09:00 賃貸経営 賃貸経営について、何回かに掛けて話を
させて頂いております。


投資用不動産のための物件を探す、と言うのは
賃貸経営を不動産投資として腰をすえて考える上で
非常に重要な仕事になります。


ご自分が持っている、土地を活用して賃貸物件を建てて、
それを経営する事も非常に大切な事ですが、
既存の投資用不動産の物件を自ら探して、それに投資を
しようとする、と言うのが究極で非常に面白みがある
投資活動なのではないでしょうか。


私は、現在の会社経営をしながら、将来、賃貸物件を
購入して、投資活動をしようと思っていますので、
考えただけで、胸がうずうずしますね。


この様な感覚は、まだ自分で会社経営をされた経験がない方には
分かりにくいかもしれません。


投資用不動産の物件を探して、そのバランスシートを考慮して、
それで銀行と交渉して、融資を取り付ける。


その物件に対する融資が不可能ならば、また次の物件を探して、
また一からやり直す。


正に、経営です（笑）


ただ、強いて言えば、従業員が非常に少ない又はいない、と言う状況。


現在の私の会社は零細企業ですが、それでも社員が４人アルバイトが
３人いますので、ある程度の組織をまとめる事が要求されます。


その反面、以前にも書きましたが、組織運営の面で
楽かな、という感じがします。


ただ、収益に対する融資が大きいのでその辺りに対する、
気持ちの持ち方ですかね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/917947.html 前回は非常に説教くさくなって申し訳ありません。 今回はもう少し夢があると言うか、煽りではありませんが、 賃貸経営の良い部分を見ていきましょう。 良い部分と言いますと、簡単に出来るという話ではなく、 利回りの話ですね。 まあ、世間で言うところの利回りはそれ... doeasy88 2009-05-31T20:39:29+09:00 賃貸経営

今回はもう少し夢があると言うか、煽りではありませんが、
賃貸経営の良い部分を見ていきましょう。


良い部分と言いますと、簡単に出来るという話ではなく、
利回りの話ですね。


まあ、世間で言うところの利回りはそれほど良いとは言えません。


例えば、１億円の賃貸マンションを購入して
賃貸経営を始めると考えて見ましょう。


今はフルローンでの銀行の融資は降りませんが、
仮にフルローンで物件を購入できたと仮定します。


ＲＣで３５年くらいなので、築５年の物件を購入すると、
残り３０年ですから、１億円を３０年で返済する、
という返済計画ですね。


金利が３％として、初年度はおおよそ年間３００万円の金利。


返済が年間で約３３０万円位でしょうか。


合わせて６３０万円の元利金です。


利回り１０％の物件だとすると、家賃収入が１０００万円、
という事なので、１０００万円から６３０万円引いて３７０万円。


収入から差し引ける経費は、金利と減価償却費その他の
細かい経費のもなので、手元に残るのは年間で２００万円位でしょうか。


月収にすると、１６万円くらいでしょうね。


１億円の借金をして月収が１６万円です。


どう思いますか？


賃貸経営の利回りは良いな、と思いますか。


私からすれば、確かに利回りで換算すると、それほど
高いとは言えません。


いま私が経営している会社は、投資額が６０００万円で、
年間１０００万円の返済をして、私が５０万円ほどの給料を
取って、それで６年で借金が完済されますから、
よっぽど今の会社のほうが利回りは良いです。


ただ、賃貸マンションは圧倒的にリスクが低いです。


銀行側もリスクが低く、保全が利きやすいので融資が
通りやすいと言う事ですね。


借金額は大きいのですが、リスクは低い。


それと、会社経営の方法を知っている私からすると
賃貸マンションの経営のほうが遥かに楽です。


管理会社をたのむ事も出来ますし。


利回りが悪いからと言って、旨みがない、とは
言い切れない部分があります。


収益不動産の場合は、条件が整って尚且つ慣れてくれば、
次々と物件を増やしていけるので、さっきの計算で行くと
１０棟持てば、月収１６０万円と言う事です。


悪い数字では有りません（笑）


利回りが悪い、というだけでは投資判断は
出来ないという良い例ですね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/917939.html 賃貸経営についてシリーズでお話してますが、 今回はローンについて。 マンションにしても、アパートにしても、ほとんどの方は、 銀行からのロ－ンを利用して、物件を購入すると思います。 私の場合は、現在、会社経営はしてますが、 賃貸経営にはまだ、取り掛かっていな... doeasy88 2009-05-27T22:05:18+09:00 賃貸経営 賃貸経営についてシリーズでお話してますが、
今回はローンについて。


マンションにしても、アパートにしても、ほとんどの方は、
銀行からのロ－ンを利用して、物件を購入すると思います。


私の場合は、現在、会社経営はしてますが、
賃貸経営にはまだ、取り掛かっていないので、色々と
勉強している最中なのですが、マンションやアパート等の
収益不動産は他の新規の融資と比べると審査は通り易い様です。


これは、あくまでもわたし個人的な見解ですが、
賃貸経営を前提に考えている収益不動産というのは、
ローンを組む際に銀行側からすると予想が立てやすい、
と言いましょうか、保全を利かせ易い、という部分があると思います。


ローンを利用する際に金融機関が考えることはまず始めに、
保全ですよね。


そのマンションの経営状況が悪化した場合、
賃貸の経営が行き詰まった場合に、回収は出来るのか、
という部分です。


それと、収益還元法を使って、価値を見る場合は、
その物件の立地条件、その辺りの人口密度、人口種類、
などを見て、その不動産に価値に収益を上乗せして、
評価できるかどうか、という部分。


賃貸経営を前提として考える場合は、
ローンを組む際は、基本的には土地の評価で行う
物件がほとんどだと思いますが、中にには大都市圏に
有って、利便性の良い物件だと収益還元法を利用した、
ローンの組み方も利用できるかもしれませんね。


今、この記事をご覧の方の中には、自宅を住宅ローンを
組んで購入された方がいらっしゃるかもしれませんが、
その際に金融機関側の立場になって、住宅資金を
貸し付ける場面を想定して欲しいんです。


その住宅が３０００万円だとして、３５年のフルローンを
利用したとしましょう。


その人の、年収が現在は７００万としましょう。


それに勤め先、勤続年数、役職、職歴等など・・・


住宅ローンを申し込む際に、色々と項目があったと思いますが、
これは金融機関側の保全を効かす為の条件を書き出して
いるんですね。


年収は高ければ高いほど良い。


勤め先は大きい会社のほうが倒産する確率が減ります。


勤続年数が長ければ長いほど、リストラのリスクと
会社を辞める確率が下がります。


それと、その物件の担保評価と団体信用保険。


自分が死んだ際に生命保険で残債を処理するように成っています。


よ～く吟味して欲しいのですが、保全を効かせる為に
がんじがらめに、成っています（笑）


だから、金融機関は国から厳しい法律で固められていて、
非常に利益が上がる業種の一つになっているんですね。


賃貸経営を前提に考えたときに、会社経営の経験がない方は、
ローンを組む際に、この様に考えてみたら分かり易い
かもしれません。]]> http://best.22goodjob.com/archives/917936.html 今回も賃貸経営に関するお話ですが、 賃貸経営に代表される、賃貸マンションについて。 マンションを賃貸で間貸しする、生活に非常密着した 経営だと思いますが、その様な考え方ができるでしょうか。 マンションの賃貸経営をただ単に、不動産投資の一部として、 投資の一... doeasy88 2009-05-25T11:37:10+09:00 賃貸経営 賃貸経営に関するお話ですが、
賃貸経営に代表される、賃貸マンションについて。


マンションを賃貸で間貸しする、生活に非常密着した
経営だと思いますが、その様な考え方ができるでしょうか。


マンションの賃貸経営をただ単に、不動産投資の一部として、
投資の一手段として、考えるのも良いと思いますが、
そうした場合は、かなり凄腕の管理会社に委託しないと
いけないと思います。


マンションの賃貸物件の経営の場合は、部屋数が決まっていて、
売上高の上限が決まってしまいます。


なので、入居率をいくらいくらに設定したとして、
自ずと掛けられる経費額、というものが決まってきますね。


なので、私が個人的に思うのが、賃貸経営は賃貸経営なんですが、
商売としてきっちり、お客様を見ていかなければいけない、
とつくづく思うんですね。


マンションを例えて言うと、私が所有している
賃貸マンションに大学生が入ってきたと。


その学生、いわゆる大学王様で、家からの仕送りだけで
学生生活を送っているとします。


そうすると、お金と時間の両方にいくらか余裕があるので、
部屋に友達を呼んだり、彼女を呼んだり、色々と
あると思うんです。


それで、友達同士で朝までドンちゃん騒ぎをするんですね。


良くある話です。


そうした場合に、大家さん又は管理人さんが、適切な
処置をしないと、他の部屋を利用している人が
出て行くことも考えられます。


ここでちょっと言いますと、賃貸借の法律では、
借りる側に非常に有利なように法律が作られています。


いわゆる弱者保護の立場ですね。


なので、相当な理由がある場合は、契約の中途でも
解約することが出来るのがほとんどなんですね。


マンションの賃貸経営を考える際にも、この様に
お客さんの事を考えた、経営の仕方をしないと
収益を生むどころか、借金ばかり残ってしまう、
ということにも成りかねません。


巷でよく、マンションの賃貸経営で業者に騙されて
経営がうまく行かないとか、その他色々と、失敗した
ニュースを聞きますが、経営の基本を抑えていない
マンションの賃貸経営は失敗して、当然なのかもしれません。


収益上、採算があうという事で、金融機関から融資がおりて、
いざフタをあけて見たら、その人に経営能力がなかった、
という話だと思います。


マンションの賃貸経営も、一つの会社を経営するつもりで
行かないと、とんでもない事になる良い例ですね。]]> http://best.22goodjob.com/archives/917368.html 前回の記事で、ローンについてお話させて頂きました。 銀行側の立場を考えるという事ですが、今回は 賃貸経営の出発点とも言うべき部分だと思いますが、 マンションを売却する相手を考えると言う部分。 マンションを売却する相手側には色々な理由が考えられます。 相続... doeasy88 2009-05-23T22:14:17+09:00 賃貸経営 ローンについてお話させて頂きました。


銀行側の立場を考えるという事ですが、今回は
賃貸経営の出発点とも言うべき部分だと思いますが、
マンションを売却する相手を考えると言う部分。


マンションを売却する相手側には色々な理由が考えられます。


相続で手放す場合、資金繰りが行き届かなくて手放す場合、
出口戦略として手放す場合、と色々な場面が想定されます。


マンションの売却をする場合だけではなく不動産を売却する
場合と言うのは、色々な人生模様があるので非常にデリケートの
部分に接触することもあるでしょうね。


私たちの場合は、賃貸経営を前提に考えているので、
あくまでもビジネスライクに物事を考える事が要求されます。


これが、銀行的な物の考え方ですね。


ビジネスで行うからには利益が出ないと話になりません。


今まで、商売や会社経営の経験が無い方ですと、その辺りの
詰の甘さといいましょうか、非常に面倒な部分なので途中で
投げ出してしまう部分もあると聞きます。


会社経営なので人との係わり合いが無いと利益が出ません。


賃貸経営のリスクというのはこの辺りにもあるかもしれません。


賃貸経営だけではなくあらゆる経営や商売と言われるものは
リスク、この様なリスクは想定されます。


人との係わり合いがないと利益が出ないとなれば、その部分での
知識や経験が必要になって来るでしょう。


賃貸経営のリスクと言って金銭的な部分にしか、その
リスクを想定できない様では賃貸経営もおぼつかない
かもしれません。


今の様な景気低迷時に会社経営をしている方は、その辺りの
リスク管理と言いましょうか、人との係わり合いがいかに
重要か、とい部分が身にしみて理解できるのではないでしょうか。


マンションを売却する側の立場、そしてその
リスク、それをクリアして頭に叩き込んで初めて
賃貸経営の土台に立てる、と思います。


なんだか、説教っぽくなってしまっていますが、どんな形であれ
経営者、と言われる立場にあるからには何らかの覚悟、と言いましょうか、
腹を括る、という部分が必要な気がします。


賃貸経営も経営ですから、当然倒産や破産のリスクは多かれ
少なかれあります。


そのリスクを気にしていては何にも始まらない、
と言う事だと思います。]]> http://best.22goodjob.com/archives/909920.html 今回もちょっと賃貸経営について触れてみたいと思います。 以前にも賃貸経営について大雑把に触れましたが、 主に定年退職後の一つの選択肢としてご紹介しました。 とは言っても、賃貸経営と一言で言っても、 経営に、変わりはありません。 収入があって、支出があって... doeasy88 2009-05-19T15:03:43+09:00 賃貸経営 賃貸経営について触れてみたいと思います。


以前にも賃貸経営について大雑把に触れましたが、
主に定年退職後の一つの選択肢としてご紹介しました。


とは言っても、賃貸経営と一言で言っても、
経営に、変わりはありません。


収入があって、支出があって、経費があって・・


色々と勉強しなくてはいけないことがたくさんあります。


そこで、賃貸経営でもっとも大切と思われる、事項の
税金について触れてみたいと思います。


こと細かい部分は、税理士さんや会計士さんに相談する事を
お勧めしますが、まず大まかな部分をまとめてみたいと思います。


賃貸経営での税金では、減価償却という勘定科目が
非常に大切になってきますね。


例えば、５０００万円を賃貸物件を購入したとして、
その物件がＲＣ構造としましょう。


そうすると、法律上の耐用年数というものが確か３５年位で、
設定されていたと思います。


築５年で５０００万円で購入したとすると、３５年から５年そを引いて、
３０年で減価償却していくことになります。


ちょっと減価償却の細かい計算式はありますが、
簡単にいうと、５０００万円の経費を３０年で落としていく、
大まかに言うと、この様になります。


なので、年間で約１６０万円ほどの減価償却費を
経費として計上することになります。


この経費が、いわゆる必要経費で所得から、控除する事が
できる、という仕組みですね。


本当言うと、理屈は簡単なのですが、法律上経費に
算入できる経費と、算入できない経費があるので
その辺りの、知識を付ける必要がありますね。


賃貸経営の税金に関する知識はそれほど、多くはなく
物件が一つ、二つ程度でしたら１人で処理できると思います。


これが物件数が１０以上とか、多くなってくると
扱う件数が多くなるので、事務員さんを雇って処理する
ことも可能でしょうけど、物件が少ないうちは経費を
掛けずに、出来れば自分で処理していきたい部分でもあります。

税金と経費で収入が無くなってしまっては、
賃貸経営をする意味が無いですからね。]]>