投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

今回は不動産投資についてです。




今、一部で不動産投資が非常に持てはやされていますが、

不動産投資を魅力は、少ない資金で大きな投資が出来る、

という点ではＦＸと似ている様な気がしますが、

一つ大きな違いがあります。




ＦＸの場合は、言わばＦＸ取引業者がその場でお金を

貸してくれる様な物ですが、不動産投資の場合は、

資金を銀行からの融資で取り付けます。




銀行がそう簡単にお金を貸してくれるのか、

と疑うかもしれませんが、条件がそろえば

貸して貰えるケースはあります。



これかことさら、不動産となると、

銀行はその投資物件の評価するノウハウをたくさん持っているので、

貸して貰える物件も結構あります。




なので、例えば手元に５００万円しかなくても、

５０００万円の物件が購入できたりする訳ですね。




ただ、現在はこの審査基準が厳しくなっているようです。




以前は、物件価格の１００％を融資してくれる、

という時期もありましたが、現在はやはり物件価格の

最低でも１０％の自己資金は必要な場合が多いようです。




５０００万円ならば、１０％で５００万円、それに諸経費が

おおよそ８％程度掛かりますので、最低でも９００万円位は

自己資金がないと、５０００万円の物件は購入できない、

というパターンが多いようです。




ただ、ＦＸと違って、その物件の評価を銀行が行うので、

その分だけ、リスクが低いという事になるでしょう。




銀行側もそれだけ、慎重に評価するという事なので、

そう簡単には融資は通りません。



今、巷で不動産投資が非常に注目を浴びていますが、

基本的には最低でも現金３００万円位は貯めましょう、

という情報が多いと思いますし、私も自己資金を

３００万円程度用意できないようであれば、

不動産投資に参加する資格は無いと、思います。

最近、新たの投資案件が出てきて、

不動産投資と比較して、この投資案件がどの程度の

成績なのかを比較検討しています。




基本的に、粗利益率や投資回収率（ＲＯＩ）、売り上げ

などを指標に判断するのですが、他の投資を深く勉強することによって

本業の投資判断が非常にすっきり、というか明るく見える、

というか、なんだか上手く言えないのですが、

頭が良く回ります。




あくまでも、長期的な視点で新規事業としての

不動産賃貸業への進出は本気で考えていますが、

当社もまだまだ小さい会社なので、初期投資が確実に

回収できて、ＲＯＩが非常に高い案件には積極的に

出る必要があると思っています。




これは、サラリーマンの方が副業を始める時も

同じような感じだと思います。




例えば、副業で何か事業をしたいと思ったときに

そのやりたい事業の勉強を必死でしますよね。




そうした時に、自分の本業が非常に易しく写る時が

あるはずなんです。




それはそうですよね、本業なんですから。




本業はプロですからね（笑）




そうすると、今までは非常に悩んでた案件もスムーズに

判断できたり、スタッフに対する指示や、取引先に対する

行動も早く取れたりするんですね。




今回の、事ですごくはっきりしたことは、

新しいことに真剣に取り組むということは、

上手くいってもいかなくても、本業に非常にいい影響を

与える、ということです。




これは、私の様にすでに経営に携わっている方なら、

サラリーマンの方よりも数倍の効果があります。




サラリｰマンの方も副業を立ち上げて、波に乗ってきたら、

ドンドン新しい事にチャレンジする事をお勧めします。




ただ、本業が第一なので、最低限の生活ができる程度、

または本業が回る程度の利益を確保しながら、

取り組んだほうが良いのは当然のことです。

今回は、ビジネスを行う際に非常に大切な考え方を

共有したいと思います。




昨今では、ビジネス立ち上げ時にほとんど元手無しで

始められるビジネスが大変増えました。




特にインターネットを利用したビジネスは、

それこそ、本当に無料で利用できるものが

非常に多いですよね。




今私が、使っているブログもそうですし、

最近ではツイッターやFacebookとかが

それに当ります。




私も、資金が掛からないという事で、

いくつか作業をしたことがありますが、

あまり長く続きませんでした（照）




その最大の原因が、現在サラリーマンではなく、

本業があり、その本業がそこそこ儲かっている、

からだと思います。




それと、もう一つの理由が、資金が掛からないということは、

参入障壁が非常に低い、という事です。




参入障壁が低いと多くの人が取り組むことに

成るので、必然的に上手く行く確率が低くなります。




まあ、そうとは限らない部分もあります。




現在サラリーマンで週に休みが２日取れて、

夏休みもあり、ボーナスもある、

それに加えて有給までとれるなら、

それを利用して、勉強してネットビジネスに取り組むのは

非常に良い事だと思います。




時間があるわけですから。




私のように、現在年中無休で動いている人は

あまり時間が無いので、自分で取り組む、という事は出来ません。




一時期、人を雇ってアフィリエイトやネットビジネス関係を

行うことを考えましたが、何だかイメージわかず、

断念しました。




それで、私が新規のビジネスで非常に魅力を感じる様に成ったのが、

不動産賃貸業です。




不動産賃貸業の特色は、全室空室のアパートを購入した場合は

別ですが、７〜８割の入居があるアパートを購入した場合は、

その翌月から家賃収入が発生します。




まあ、当然ですけどね（笑）




とまあ、、ここまでは凄く簡単そうに聞こえますが、

アパートは普通、そこそこの家賃収入が発生する物件の場合は、

数千万円以上するのが一般的です。




いきなり、数千万円なんてお金は用意できないですよね。




そこで、出てくるのが融資です。




金融機関から資金を借りて、アパートを購入する、

という事になります。




ちょっと長くなったので、続きは次回へ。

１億の物件で、月収が１５万円ほどですから。


ただ、銀行としては、企業と比べると保全が効いているので、
融資をいくらかし易いという事ですね。


不動産投資を始めようとして、良く聞く話が、
投資用マンションの物件を見に行くまではするけれども、
そこから先に進まない、というパターン。


特にサラリーマンの方に多いと聞きます。


ちなみに私の話を、妻にしても同じような答えが返ってきました（笑）


「そんなに借金して大丈夫なの？」


という、非常に単純な話です（笑）


よ〜く考えて欲しいのですが、現在は不動産不況と言われている、時です。


銀行も非常に厳しい基準を持っています。


そんな中で、融資案件がパスするということは、その
投資用マンションの物件は銀行からしても保全が効いている。


例え、経営が上手く行かなくても、転売すれば回収できる、
という物件、という事です。


そうなんですね。


銀行が、その投資用マンションの物件は優良物件だと言う事を
保証してくれている訳です。


１億円の物件を９０００万円の借り入れで購入した場合、
例え、経営が上手くいかなくても、９０００万円で転売出来る、
物件だと言う事です。


どうですか。


購入時の手数料や税金などの出費はありますが、
その分はそれだけの優良物件なので、おそらく３年くらいで
回収できます。


普通、投資用マンションとしてそれだけの
優良物件はそれほど空き室も出ません。


株やＦＸも良いですが、不動産投資の中でも賃貸マンションを
利用した不動産投資は非常にリスクの低い投資になる、という事ですね。

それでは早速前回の続きを。

後は、都市部で、テナントでオープンするという方法ですね。

フランチャイズビジネスで独立開業する際に
まっさらな状態で不動産を取得するよりは、
かなり初期費用を抑えることが出来ます。

都市部の、ビルの１階や、マンションの１階などでの
コンビニや他の業態での
フランチャイズビジネスで独立開業は
この形態が多いようです。

もちろん、その場に土地を持っていてマンションを立て、
地主が１階にフランチャイズビジネスで独立開業する
というのも有りますね。

これは、不動産投資とも密接に関係してきます。

都市部の物件を購入する時に、１階にテナントが入ってる物件、
というものがかなり有りますからね。

これは不動産のテーマに譲るとして、
フランチャイズビジネスを始めるオーナーの方は
元は、サラリーマンや無職の方が多いので、
事業計画をしっかりと立てて、利益が取れる採算ベーズを
きっちりと把握する必要が有りますね。

フランチャイズビジネスで独立開業したは良いが、
数年で店を閉めてしまう人もかなりいますので。

しかも、赤字続きで借金まで残ってしまう人もいますから。

まあ、事業で作る借金と言うのは、その後の肥やしに
成りますけどね。

フランチャイズビズネスで独立開業して、大成功を
納めている方もいると言うことは、成功するチャンスが
ある、と言うことなので、計画さえキッチリしていれば、
問題は無いと思いますが。

ただ、この計画が難しいですけどね。

何はともあれ、成功している人をジーーっと見て、
成功の秘訣を、正々堂々と盗もうじゃ有りませんか。