投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

物件を出来るだけ安く買いたいのは分かりますが、トンでもない価格で交渉しようとする人がいるらしいです。




例えば、３０００万円の物件があったとしますと、平気で半額の指値を入れて、買い付けを入れたりすると聞きます。




買い付けと言うのは、その金額で買います、という意思表示なので、多少は仕方ないとは思いますが、ちょっとやり過ぎかな、と思う部分はあります。




これが、ちょっと立地が遠くて、足が速そうなのでとりあえず買い付けを入れて、後から物件をじっくり見たい、という場合は多少ありですが、それは、属性の言い方で購入余力がある人が、早く物件を押さえるために行う事なので、業者さんのほうも納得できる訳ですね。




買う事ができる人の買い付けなので。




これが、買えるかどうか分からない人にこの様なことをされると、業者さんのほうも、売主にその買い付け書を提出し難いと思います。




自分が仲介業者の立場なら、どう感じるか、という事も考えないといけませんね。




現金を５０００万円持っている人が、物件を抑えるために、４０００万円の物件に２０００万円の買い付けを入れたと。




この場合は、仲介業者さんは売主に対して、この人は買える余力のある人だが、足が速そうなので、とりあえず買い付けを入れて、後で物件を見て問題が無ければ、定価で購入する可能性が高いので、持って行ける訳です。




仲介業者さんも、売元の業者さん、売主さん、それと場合によっては銀行にも打診したり、色々と経費が掛かるので、その様な状況を想像しながら、行動できれば、非常にフェアな取引が出来ますよね。

今回も賃貸経営に関するお話ですが、
賃貸経営に代表される、賃貸マンションについて。


マンションを賃貸で間貸しする、生活に非常密着した
経営だと思いますが、その様な考え方ができるでしょうか。


マンションの賃貸経営をただ単に、不動産投資の一部として、
投資の一手段として、考えるのも良いと思いますが、
そうした場合は、かなり凄腕の管理会社に委託しないと
いけないと思います。


マンションの賃貸物件の経営の場合は、部屋数が決まっていて、
売上高の上限が決まってしまいます。


なので、入居率をいくらいくらに設定したとして、
自ずと掛けられる経費額、というものが決まってきますね。


なので、私が個人的に思うのが、賃貸経営は賃貸経営なんですが、
商売としてきっちり、お客様を見ていかなければいけない、
とつくづく思うんですね。


マンションを例えて言うと、私が所有している
賃貸マンションに大学生が入ってきたと。


その学生、いわゆる大学王様で、家からの仕送りだけで
学生生活を送っているとします。


そうすると、お金と時間の両方にいくらか余裕があるので、
部屋に友達を呼んだり、彼女を呼んだり、色々と
あると思うんです。


それで、友達同士で朝までドンちゃん騒ぎをするんですね。


良くある話です。


そうした場合に、大家さん又は管理人さんが、適切な
処置をしないと、他の部屋を利用している人が
出て行くことも考えられます。


ここでちょっと言いますと、賃貸借の法律では、
借りる側に非常に有利なように法律が作られています。


いわゆる弱者保護の立場ですね。


なので、相当な理由がある場合は、契約の中途でも
解約することが出来るのがほとんどなんですね。


マンションの賃貸経営を考える際にも、この様に
お客さんの事を考えた、経営の仕方をしないと
収益を生むどころか、借金ばかり残ってしまう、
ということにも成りかねません。


巷でよく、マンションの賃貸経営で業者に騙されて
経営がうまく行かないとか、その他色々と、失敗した
ニュースを聞きますが、経営の基本を抑えていない
マンションの賃貸経営は失敗して、当然なのかもしれません。


収益上、採算があうという事で、金融機関から融資がおりて、
いざフタをあけて見たら、その人に経営能力がなかった、
という話だと思います。


マンションの賃貸経営も、一つの会社を経営するつもりで
行かないと、とんでもない事になる良い例ですね。

マンションの売却を考えている方はいますか？


私たち一般的に、住む為のマンションはなぜ
購入するのでしょうか？


そうです、当たり前ですが住む為です。


住む、ということはそこで家族とかその他の生活を
するために購入することが前提なので、その価値が
値上がりしようが、値下がりしようが関係ないはずです。


ところが、ほとんど方は、自分が購入した住宅の
価値が値上がりしたか、値下がりしたか、という部分を
すごく気にしますね。


なぜでしょう？


それは、最初に購入するときに、死ぬほど吟味して、
ここなら死ぬまで住める、と思って購入しないからだと思います。


マンションを売却するコツという事で話していますが、
そのコツもその様な部分にあるような気がします。


良いもの、適正な価格で購入する、というのが
マンションを売却するコツに繋がるような気がします。


マンションというのは数千万の住宅ローンまで組んで、
毎月ローン返済をしながら生活するというもの。


個人が数千万の借金を簡単にしてしまう。


これって本当はおかしい話なんですね。


一生ものだから、高くて当然。


だから、数千万の住宅ローンを組む。


それでも人間というものは不思議なもので、その数千万で
購入したものでも飽きるんでですね。


これは、私も経営者として少し恥ずかしい部分ではありますが、
最近になって分かった事で、例えば２５００万円の住宅ローンが
毎月９万円くらいだとしましょう。


そうすると、それほど高い買い物をしたように感じない
錯覚に陥ってしまうのではないか、と思うんです。


なにか、ここの境目の何だかむずがゆい部分に
マンションを売却するコツがあるような気がします。


要するに、売却を前提に考えている場合は、投資的な
判断基準が必要だという事ですね。


これはこれで、非常にいい事のような気もします。


一般的なサラリーマンの方もこれからは、資本の流動的な
部分の知識が必要になる時代だと言われていますので、
売却を前提として、知識を増やしていくというのは非常に
いい方法だと思います。


その土地の価格とか、その地域の人口増加率とか、
そのマンションの施工状況とか、使われている材料や
耐震強度、といった知識があるのとないのとでは
購入時の判断材料に格段の差が出るでしょうね。


なので、その様な部分に今回お話している、
マンションの売却のコツ、というようなものが
ある気がします。

住宅ローン借り換え

私は現在４１歳で妻と子供２人の標準的な家族構成で生活しています。

これ位の年代だと、住宅ローンでマンションを購入したり
一戸建てを立てたりして、その返済を毎月している方が多いかと思います。

私は、会社経営をしているということで、金融機関の情報を
いろいろと入手しますが、このところの金融不安で、
利益が圧迫されてているので、企業向けの貸し出しは
圧縮傾向にあるように思えますね。

そこで、金融機関がもっとも安全に思っている、
住宅ローンに力を入れている金融機関が多いということです。

特に、都市銀行が頑張っているように見受けられますね。

住宅ローンを金融機関が推し進めるには理由があります。

まず第一の理由が、回収し易い、というのが一番の理由です。

これは、回収率が悪いと銀行はひ引き当てをしないといけないので、
その分の現金が減って自己資本率が低下するということです

それと、次の理由はやっぱり利益が上がるからですね。

一般的な企業向けの証書貸付は、２％前後と言われています。

それに比べて、住宅ローンは２％台後半から３％台前半と
銀行からすると、破格の利益が上がる商品なんですね。

なので、よく「当銀行の口座を使って、給与振込みを
すると、金利がいくらか下がります。」という
キャンペーンを行っていますよね。

この程度の金利の下げであれば、金融機関からすれば、
口座を設けさせてくれるだけ、安いものだ、ということです。

口座を設ければ、クレジットカード料金の引き落としとか、
そこから振込みをする際の手数料とか、金融機関側は、
色々な副収入が得られる、という事ですね。

ということで、ちょっと回りくどくなりましたが、
住宅ローンの借り換えをする際は、金利だけで選ぶなら
都市銀行系が低金利で、良いかも知れませんね。

余計な交渉をしたくない方や、近くに都市銀行の店舗が
ある方は、低金利の都市銀系が良いのではないでしょうか。

借換のタイミングですが、昔なら住宅金融公庫の
返済だと１１年目から金利が４％に上がるので、
そのタイミングで借換する方が多かったと思います。

ただ、これだけ混沌とした金融情勢なので、
もっと良い時期が有るかもしれません。

現在、長期型の銀行の住宅ローン金利は、
低金利のところで２％台が半ば位でしょうか。

借換の基本は、一番金利が低いと思われる時に、
固定金利で借換する、というのが基本なんですが。

日本の場合は、現在、世界的に最も低金利の水準です。

これから、上がる事はあっても下がることはないのでは、
という状況ですが、その辺りを、金融機関といろいろと
相談すると良いと思います。

住宅ローンしか、借り入れの付き合いがない、一般の方は、
住宅ローンの借換の相談を銀行に言った時に、
銀行の言いなりになってしまうケースが多々あると聞きます。

借換をする方が与信が非常に良く、将来返済を滞る確率が、
低い場合は、銀行側も金利の交渉に応じてくれる可能性があります。

なので、もし公務員の方や、１部上場企業の公共性のある
企業にお勤めの場合は、ダメ元でいいので、金利の
話だけはしつこく、してみる必用があるでしょう。

見出しよりも低金利になりかも可能性はあると思います。

そこで、その両親が新世帯の若者に対して、
住宅・マンションの購入時期を遅らせるように、
促している、ということです。

単に、不動産の購買意欲が、低下しているというだけではなく、
マスコミによる、過度な不動産の値下げ報道や、
それによる値下げの期待により、不動産・マンションの
購買機会の先送りに繋がっている、というのが
専門家の意見です。

ただ、現実的な経営面で考えると、値下げを断行出来るのは、
資金力、体力のある企業だけで、体力・資金力がない企業は、
値下げに踏み切れない、だから在庫不動産が売れない、
というマイナスのスパイラルに陥ってしまっているようです。

不動産ディベロッパーというビジネスモデルは、経営スタイルが
自転車操業なので、日々の資金繰りが命綱だということなんですね。

自転車操業で経営してるのですから、その辺りのキャッシュフローが
行き詰まると、このようなビズネスモデルは直ぐに、
歯車が狂ってしまいます。

まあ、この様な業況なので、金融機関も非常に厳しく、
不動産業各社は、軒並み資金繰りに困窮していると言う事です。

外資や、外資による投資ファンドも一斉に
日本から資金を引き上げているようで、
不動産市場には、資金が流れなくなっている、
と言うことで、悪循環になっているようです。

そのに加えて、高騰したマンションが現在、
全く売れずに、在庫としてつみあがっている状況で、
このような、業況が融資縮小の大きな材料に
成っているようです。

在庫が売りたくても、売れないので
バランズシートは当然、悪化します。

金融機関が融資姿勢を厳しくするのは、
当然ですね。

このような中で、不動産業界に対する、
融資姿勢が最も厳しかったのは、
三菱ＵＦＪフィナンシャルグループ、だということです。

三菱東京ＵＦＪ銀行と、三菱ＵＦＪ信託銀行の２行の
合算では、２００７年３月末の時点では約９兆２２００億の
融資高が、２００８年３月末の時点では約８兆９６００億まで
減少しているということです。

むずほＦＧも、みずほコーポレート銀行とみずほ銀行、
みすほ信託銀行の３行の合算で２００８年３月末時点の
融資高が６兆５千億円で約２０００億円の減少、
三井住友ＦＧも三井住友銀行のみで、約６００億円減って、
６兆３１１０億円、と成っています。

ゼファーの社長は、２００８年７月に行われた会見では、
１、２、３月と、月を追うごとに、金融機関の
融資姿勢が厳しくなった、と言っています。

こう成ってくると、会社が大きいとか小さいとか、
もう関係ない時代に突入した、言っていいかもしれません。

時代の流れに敏感に答えて、素早く動ける企業だけが、
生き残っていく。

と言うよりは、自然の法則が今はスピードが早い
時期なのかも知れません。

自然界でも、恐竜の絶滅や、氷河期、色々と
激変期がありました。

現代の経済は、近代文明の中でも、激変期の中に
入るのでしょう。

このような時は、日々の仕事や生活に
変化を求められる時期、なのだと思います。

逆に言うと、身軽な中小零細企業にとって、
追い風なのかも知れません。

昨年の、不動産業界の急激な冷え込みは金融機関の
行動にも、影響された部分が大きいようです。

不動産業界の先行きを不安視した金融機関は、
不動産・建設業界への融資姿勢を急速に厳しく
している傾向がある、と言うことです。

金融庁によると、このままでは景気の先行きに
一層の不安材料が増えるということで、
貸し渋りの行き過ぎに対する、注意を喚起した
そうですが、金融機関側の姿勢が軟化したということは
聞かれないようです。

それとは逆に、金融機関は不動産ディベロッパーに、
マンション在庫の整理を促す動きのあるようで、
不動産と建設向けの融資は、本格的に縮小する
傾向にある、ということです。

ある、専門化の意見によると、金融機関の融資姿勢が
慎重になった理由のひとつとして、サブプライムローンの
深刻化により、不動産証券に不可欠なノンリコースローン融資に
対する姿勢が消極化して、融資対象の選別が始まったため、
ということです。

晴れた日に傘を差し出し、雨の日に傘を取り上げる、
とよく言われますが、正にそのような状態になっていますね。

これは、当然と言えば当然のことなんですね。

金融機関も商売です。

経営をキチンと行いには利益を出さなくてはいけない。

そのためには優良企業に融資をしなくてはいけない。

危ない企業には融資を出来ない。

当たり前の行動です。

我われ、中小零細企業は日頃から、無借金経営を
目指して、全力で仕事をしなくてはいけません。

銀行が貸さないから、とか誰が悪いとか、
他人の責任にしてはいけませんよね。

ただ、そうは言ってもそう簡単には行きませんけどね。

私も、今年の１月に地元の金融機関に頼んだら
あっさり断られましたから。

その時は、多少、「カチン」と来ました（笑）

ただ、直ぐ、これも神様の何らかの暗示なのかな、
と思い、これ以上の借金は無意味なんだ、と思い返し、
何とか、今は普通にご飯を食べ、時々晩酌でビールを飲んでます（笑）

税金の問題は不動産購入時に一番頭の痛い問題ですね。

特に、関東圏内は他地区よりも土地が高いので、
それに付随して、マンション購入価格も
高くなります。

マンション購入時の税金は不動産取得税、登録免許税、
売買契約書作成時の印紙税などが主なものでしょう。

細かいことは専門家にお任せすることにして、
私たちが考えなくてはいけないのが、税金を
出来るだけ安くする方法、と言うことですね。

一般的に、マンション購入に関しては、
そのマンションの評価額（固定資産評価額）に対して、
かけられるので、実際の売買価格より評価が下がれば
税金は安くなる、ということです。

そうですね、評価が下がる要因として、
土地の持ち主が、たくさんいるとか、近くに
お墓があるとか、工場が近いとか、まあ住むには
あまり条件が良くない、という評価が下されると、
固定資産評価というものは、下がりますね。

また、マンションを購入して、固定資産税の
請求書が来るのですが、その請求書を受け取って、
確か６０日以内に、不服申し立て、というのが出来ます。

私の知り合いで、この不服申し立てをして、評価が
下がった人もいますので、たとえ、駄目もとでも、
やってみる価値はあると思います。

税金でいうと、不動産取得税だけではなく、
固定資産税も下がりますからね。

それと、忘れてはいけないのが登録免許税。

マンションだけではなく不動産を購入すると、
その所有部分は以前の持ち主から、購入者に替わった、
という登記処理をしなくてはいけません。

この時に、また固定資産評価額に従って、
算出した金額が掛かります。

また、普通は住宅ローンを組んでいるので、
債権額（大抵は購入金額に相当）に対して、
抵当権の設定の登記費用が掛かります。

ざーっと、マンション購入時の税金関係を
あらいましたが、不動産購入というのは
一大仕事なので、抜かりなく、安く済むものは
安く上げるように、注意しましょう。