投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

モラトリアム法案が延長されて、不動産投資家の間では、チャンスが１年延びたと話題になっていますが、問題はそんなに単純なものではない、と私個人的には思っています。




国際会計基準戦争 完結編





本来、この法律は短期的には苦しいが直ぐに改善できる見通しがある債権だけ取り扱わなければいけない部分を無理やり、借金の返済を延ばしたり、金融機関にリスケを強制したりすることなので、金融機関の体力を奪う事になります。




という事は、金融機関は融資先を選定する際に更にリスクを負えなくなるので、どうするかというと、運用先として国債を買うことになります。




この悪循環が、終わらない限り日本の問題解決はないと思います。




全て、政治の責任とは言いませんが、政治の責任の割合は非常に大きいと思いますし、その政治をこの様な状態したのは、何を隠そう、国民です。




過去の、選挙において、国民が問題を先送りしてきたツケが今になって出てきた、と言う事も出来ると思います。




私が個人的に思うことなので、さらっと聞き流して頂きたいのですが（笑)、何か明治維新の際にこの問題の発端があるような気がしてならないのです。




坂本竜馬や当時の名士によって、日本国は開国して外国と積極的に外交するようになりますが、この時にイギリスや西欧諸国の政策を鵜呑みにして、日本にあった政策が取れていなかったのではないか、と。




西欧諸国の利益をもっと増すために日本が利用され続けてきたのではないかと。




今更この様な事を言っても始まらないので、将来に向けて建設的な解決策を模索しないといけませんが、私たちはもっと根本的な部分を充分に考慮してこれからの事を考えていかないといけない、と思います。




そこで、現在の私たちが取り組まないといけない事は、政府を頼らない事、これが最も重要な課題だと思います。




得に社会保障の問題が重要だと思うのですが、年金をはじめとして高校無償化、子供手当て、エコカー減税、国民健康保険、図書館をはじめとする無料の公共施設、この様な部分から傷みを分け合って取り組んでいく事が重要だと思います。




日本が大好きな在日韓国人２世の私の、心からの願いでもあります。

今回は金融機関の、融資姿勢について書いて見たいと思います。




昨今では、不動産投資が話題になっているので、不動産投資を例に出して見ますと、不動産投資をしていく場合には投資対象が高額になるため、どうしても金融機関からの融資が、投資をする際に非常に重要になるのはご存知のとおりですね。




それで、金融機関に融資の打診をするのですが、最近非常に厳しくなっている、と言う話を良く耳にしますね。





記事と画像は全くの無関係です！



それを、証拠に私が昨日、金融機関より正式にお断りのご返事を金融機関より頂きました（笑）




当社は、２期連続黒字で経常利益も上昇傾向、昨年、他の金融機関からの借入れが全て完済し、無借金状態となっています。




所謂、昨今の経済状態の中、零細企業としては、優良企業となると思いますが、それでも断られました。




真意のは分かりませんが、融資姿勢が非常に厳しく成っているというのは間違いないと思います。




これから、不動産投資やってみたいと思っている方は、今まではサラリーマンで勤続５年以上で、自己資金が３００万円くらいあれば何とかなっていましたが、これからは、もっとハードルを高くする事を考えたほうが良いかも知れません。




私はといえば、これで諦めたわけではなく、２のや３のやを考えていましたので、その案を粛々と実行に移すだけですが。




これは、皆様へのアドバイスというより、自分への戒めに書いている感が強いですね（笑）

今回のテーマは資産価値について。




資産というと普通は、不動産とか株、お金、金や銀といった貴金属、有名な人が描いた絵画、又は著名人の著作権や書籍などが思い浮かぶと思います。




金持ち父さん貧乏父さんで紹介されている資産は、自分のポケットにお金を運んできてくれる物を資産をとして扱い、バランスシートの左側に置く、というものでしたね。




この考え方は非常に分かりやすいし、また本当の資産はいったい何だろう、と気づかせてくれます。




それは、私たちはよく、生命保険やお金などを子供たちのために残してあげる事が子供たちのためになる、と思っている人が結構多い、という事にも言えます。




生命保険やお金と言うのは、状況によって、資産になったり成らなかったりするものです。




これ、どういうことかお分かりでしょうか。




例えば、私が自分の子供のために自分の命に３０００万円の生命保険を掛けているとしますと、今現在はこの生命保険はお金に換算すると３０００万円分の価値があります。




これが毎年、１％ずつのインフレ率でインフレが進んだとしたらどうでしょう。




毎年、この生命保険の価値は１％ずつ下落する事になるのです。




来年は３０万円分落ちる、その次の年は２９７０万円の１％なので２９万７千円分・・・・




この様な形でドンドン減りします。




こんな感じで２０年後には、おそらく５００万円位の価値の損失になります。

前回の続きになりますが、私が普通を違う所は、私が経営する法人で、路線価ベースで評価１億強の土地を所有している、という事ですね。




逆に言うと、この土地があっても融資が通らなかった、という事は私の本業が相当印象悪いのでしょうね（笑）




なので、逆にいうと私よりも、私の会社の社員のほうが小さい物件を買う際は属性が良いのかも知れません。




経営者と言うのは、万が一事業が頓挫した時に、資財を全て投げ売り、また身包みはがされて、全責任を取る事が要求されます。




この様な点で、属性が悪い業種の場合は、社員よりも社長のほうが属性が悪い、という現象が生じるようなのです。




これは、なぜその様に思ったかというと、私の知り合いでその様な人がいるんですね。




勤めている会社は、私の本業と同じ業種のなのですが、その人は現在数棟物件を所有しています。




５〜６年くらい前に不動産賃貸業を始めたと言う事ですが、自分が勤める会社と取引がある銀行を避けて、取引を始めたそうです。




この話を聞いたときに、銀行の立場を考えれば、確かにそうだな、と納得しましたし、またその様な考え方をしないと、これからも事業の発展を成し遂げる事は出来ないな、と思いました。




相手の立場をしっかりと考える、自分よがりな行動になってしまわない様に十分に気をつけて行動する必要があるな、と感じています。




皆様も、この点を十分配慮して、行動する事をお勧めします。

物件を出来るだけ安く買いたいのは分かりますが、トンでもない価格で交渉しようとする人がいるらしいです。




例えば、３０００万円の物件があったとしますと、平気で半額の指値を入れて、買い付けを入れたりすると聞きます。




買い付けと言うのは、その金額で買います、という意思表示なので、多少は仕方ないとは思いますが、ちょっとやり過ぎかな、と思う部分はあります。




これが、ちょっと立地が遠くて、足が速そうなのでとりあえず買い付けを入れて、後から物件をじっくり見たい、という場合は多少ありですが、それは、属性の言い方で購入余力がある人が、早く物件を押さえるために行う事なので、業者さんのほうも納得できる訳ですね。




買う事ができる人の買い付けなので。




これが、買えるかどうか分からない人にこの様なことをされると、業者さんのほうも、売主にその買い付け書を提出し難いと思います。




自分が仲介業者の立場なら、どう感じるか、という事も考えないといけませんね。




現金を５０００万円持っている人が、物件を抑えるために、４０００万円の物件に２０００万円の買い付けを入れたと。




この場合は、仲介業者さんは売主に対して、この人は買える余力のある人だが、足が速そうなので、とりあえず買い付けを入れて、後で物件を見て問題が無ければ、定価で購入する可能性が高いので、持って行ける訳です。




仲介業者さんも、売元の業者さん、売主さん、それと場合によっては銀行にも打診したり、色々と経費が掛かるので、その様な状況を想像しながら、行動できれば、非常にフェアな取引が出来ますよね。

投資について、今回は考えて行きたいと

思いますが、皆様は投資というと、

どの様なことを考えるでしょうか？




不動産投資、株式投資、ＦＸ投資、

金や銀などの先物投資等々・・・・




一般的には、上記のような事を投資というと思います。




ただ、私が考えるに、もっとも重要で効果的な投資は、

自分自身に投資する、事だと思っています。




これは、「金持ち父さん貧乏父さん」にも書かれていましたが、

世間を渡っていく上での最大の敵は「無知」だと言っています。




この「無知」克服するには、勉強するしかありません。




自分に投資するという事は、簡単に言うと勉強です。




株にしても、ＦＸにしても、不動産にしても、

その取り組むものの情報や知識がないと、

絶対上手くいきません。




投資という事で言うとまだまだ、色々な投資活動がありますが、

簡単で分かりやすいので上記に挙げた３つについて、

次回以降から説明しようと思います。

前回の続きです。




金融機関から資金をお借りして、

アパートを購入する、という話でした。




ただ、当然ですが、初めて銀行を訪ねて、

このアパートを購入したいので、お金を貸してください、

と言っても、通じるわけがありません。




購入したアパートがキチンと運営できるのか、

万が一入居率が悪くなり家賃収入で返済できない場合、

本業のほうで助けることが出来るか、とか。




サラリーマンの場合は、この本業でカバーできるかどうか、

という部分が非常に大切な様です。




なので、所謂、「属性」と言いますが、

出来るだけ大きい会社に勤めているほうが、

「属性」が良いと、言われます。




当然、この属性が良い人のほうが融資が

受けやすいですよね。




それと、この属性という部分を他の面で考えると、

お金の使い方がルーズなのか、キチンとしているのか、

家族がいるのか独身なのか、キャッシングが出来るカードを

持っているかどうか、買い物をローンで購入した

経歴があるかどうか。




色々と、その人のお金に対する姿勢というものが、

問われるわけです。




これは、事業をする時を考えたら分かりやすいのですが、

例えば、洋服販売するお店を営んでいたと仮定すると、

５０万円で仕入れた、洋服が全く売れず、

半分ほど売れ残ってしまった、と。




そうすると、その半分を返品できれば良いですが、

普通は買取なので、返品など出来ません。




これは、販売者側の売れるという目算が間違えた、

という事ですね。




ここで、資金が足りなくなるのですが、その足りない資金を

どの様に調達するか、何ですね。




利益が上がっているときに、無駄使いせずに、

しっかりとお金を貯めておけば、そのマイナス部分を

カバーできます。




この様に行動できる人を、属性が良い、と言います。




一言に属性、と言っても色々な部分で見る事ができます。




初めて銀行に行って、アパート購入資金を申し出た際には、

銀行側としては、出来るだけ手間を省いてその人の

属性を調べたい、というところなんです。




その際に重要なのが、サラリーマンの場合は勤め際、結婚しているか否か、

給料の額、出費の額（今抱えている住宅ローンや自動車ローンなど）

ですね。




例えば、年収が１０００万円の人が住宅ローンもなく自動車も

持っていない、既婚で子供が一人いる、といった場合は、

融資は通りやすいでしょうね。




そうそう、既婚かどうかというのは、

結婚していると、それだけ一生懸命働く確率が上がる、

子供がいる場合は、より一層、一生懸命働く可能性が

上がる、という事で属性判断は良いようです。




これが、年収は低い、貯金はない、車のローンはある、

おまけに独身、となったら非常に難しいです。




借金と一言にいっても種類があって、

カードローンのような借金は負の借金、

不動産購入資金で借りた借金は正の借金、

という事ができたりするものなのです。




理由は簡単ですね。




カードローンは欲しいものを我慢できなくて、

ローンを組んでまでして、購入して出来た借金。




その買ったものは、一銭も収入を生みません。




不動産を購入するためにした借金は、

その購入したものから収入が発生します。




その収入から、借金を返済します。




入居が順調なら、借金を払ってお金が余ります。




だから、金額が大きくても安全な借金と

言うことができます。




そうではない場合もありますが、

それは又、別の機会の話しましょう。




兎に角、私のブログの読者様は、

カードローンだけは絶対にしない様に

気をつけてください。




気をつける、というよりキャッシングが出来る

カードは直ぐ解約すべきですね。




それと、自分の属性を上げる努力を続けて下さい。




今の仕事を出来るだけ長く続けて、源泉徴収表を

同じ会社で３年分もらえるようにする、

今から貯金をする、１０円でも１００円でも使わない工夫をする、

給料が上がるように努力する、勉強をする。




他人から見て、どんな人がまじめに見えるだろうか、

と考えると分かりやすいと思います。




明るい未来のために、今日から今から、

今回は、ビジネスを行う際に非常に大切な考え方を

共有したいと思います。




昨今では、ビジネス立ち上げ時にほとんど元手無しで

始められるビジネスが大変増えました。




特にインターネットを利用したビジネスは、

それこそ、本当に無料で利用できるものが

非常に多いですよね。




今私が、使っているブログもそうですし、

最近ではツイッターやFacebookとかが

それに当ります。




私も、資金が掛からないという事で、

いくつか作業をしたことがありますが、

あまり長く続きませんでした（照）




その最大の原因が、現在サラリーマンではなく、

本業があり、その本業がそこそこ儲かっている、

からだと思います。




それと、もう一つの理由が、資金が掛からないということは、

参入障壁が非常に低い、という事です。




参入障壁が低いと多くの人が取り組むことに

成るので、必然的に上手く行く確率が低くなります。




まあ、そうとは限らない部分もあります。




現在サラリーマンで週に休みが２日取れて、

夏休みもあり、ボーナスもある、

それに加えて有給までとれるなら、

それを利用して、勉強してネットビジネスに取り組むのは

非常に良い事だと思います。




時間があるわけですから。




私のように、現在年中無休で動いている人は

あまり時間が無いので、自分で取り組む、という事は出来ません。




一時期、人を雇ってアフィリエイトやネットビジネス関係を

行うことを考えましたが、何だかイメージわかず、

断念しました。




それで、私が新規のビジネスで非常に魅力を感じる様に成ったのが、

不動産賃貸業です。




不動産賃貸業の特色は、全室空室のアパートを購入した場合は

別ですが、７〜８割の入居があるアパートを購入した場合は、

その翌月から家賃収入が発生します。




まあ、当然ですけどね（笑）




とまあ、、ここまでは凄く簡単そうに聞こえますが、

アパートは普通、そこそこの家賃収入が発生する物件の場合は、

数千万円以上するのが一般的です。




いきなり、数千万円なんてお金は用意できないですよね。




そこで、出てくるのが融資です。




金融機関から資金を借りて、アパートを購入する、

という事になります。




ちょっと長くなったので、続きは次回へ。

今回も見て頂きまして、

本当にありがとうございます。




私が、結構気合入れて取り組んでいた、

物件があったんですが、最終的には

契約にいたりませんでした。




これには色々と原因があると思いますが、

一番の原因は、私の心に壁があることだと思います。




新規事業の、それも負債を新たに多額に負う

新規事業の難しさを肌身で感じています。




これは、私が２０代の時に、４億円以上の

負債を抱えて、サービサーに債権が譲渡されて、

その後、１０年以上に渡りその負債と戦ってきた

経歴が私の心に染み付いているのだと思います。




要は、多額の負債に怯えているんでしょうね。




ただ、この次はきっと、上手く行くと思います。




壁の一歩手前まで行ったお陰で、

感触がつかめましたし、又、

今回の物件のお陰で本当に綿密に調査を

しました。




今までの調査の甘さを心から反省しています。




まだまだ、勉強が足りないと

本当に自分に対して気合を入れなおしています。




その後、物件資料の精査には、時間は掛からなく

成りましたし、もっと大胆に攻めていこうという

気概が生まれました。




私の周りには、また私のメンターは、

物件を数棟持っていますが、サラリーマン時代に、

しかもかなり属性が良かった方なので、

負債に対する怖さが無かったのかもしれません。




そこのところは、今度あったときに聞いてみます。




サービサーに自分が持っている、債権が譲渡されて、

しかも自分が持っていた、不動産が競売に掛けられる

寸前までいった経験は、そう簡単に払拭出来ないかも

知れませんが、私はもう迷いません。




その壁が越えられる感触を掴みました。



皆さんも私と一緒にお金持ちに成りましょう！！

投資という、どの様なことを考えますでしょうか。




株、金や銀といった貴金属、ＦＸ、不動産、出資、・・・

この様なところが一般的でしょうか。




投資というのは、お金に関することばかりに頭が行ってしまいがちですが

それだけでは無い様な気がします、というかそうでは無いと思います。




投資は、自分が何か行動して、対価がどのように帰ってくるか、

という事だと思います。




お金に関することばかり注目してしまうのは、お金に換算すると

分かりやすいからだと思います。




例えば、○○会社の株を１０株を１００００円で買ったとします。




これが２週間後に、１０万円に上がったとします。




その時点で売却すれば、１０万円−１万円で、

９万円の利益が出たことに成るのですが、

数字で一発で把握できるので非常に分かりやすいです。




これが、他の投資だとどうでしょう。




良く、自分に投資をしなくてはいけない、

とよく書籍に紹介されているので、自己投資に例えると、

本を２ヶ月間で１０冊読んだとします。




どの本でも良いのですが、読んだ分の知識が身に付くのですが、

その情報をどの様に使うかが分からなければ宝の持ち腐れですね。




それを生かしてこそ、価値が出ます。




ただ、その生かし方が分からないからみんな苦労すんですけどね（笑）




私は、短気にお金を稼ぐ場合だと、本を読むよりどこかで

アルバイトでもしたほうが稼げると思います。




でも、この自己投資というのはその後の行動次第では

１０倍にも２０倍にも化ける可能性があります。




例えば先ほどの本で、植木に関する本を読んだとしますと、

会社の営業で、たまたま植木屋さんと知り合い成ったと。




その植木屋さんに、サイトの作成を依頼されたとしましょう。




今、貴方は私のブログを読んでいるので、ブログの立ち上げ方は

おおよそ理解できる訳ですよね。




その植木屋さんのサイトをブログを利用して作って上げたらどうでしょう。




しかもアメブロ使ったら無料ですよね。




そのブログの使い方、運用に仕方をその植木屋さんに

教えてあげるんです。




それで、１万円の報酬を頂ければ、

そうですね、このブログを立ち上げるのにおそらく

ＩＤ、パスワード登録、何やかんやで、１時間ほどでしょうか。




時給１万円です！！




この様にして、アルバイトで頭を使わずに簡単な方法で時給８５０円で

終わるのか、頭を使って自己投資をして将来、１時間で１万円を継続して

稼げる仕組みを作るのか。




貴方なら、どっちを取りますか？

今日は、物件を３件ほど見てきましたが、

２件は全くダメでした。




ただ、１件がものが良く、再検討したい物件でした。




ただ、駐車場が無いのが欠点。




今日は、物件自体の状態を確認しに行ったので、

細かい調査をしていないのですが、もう一度数字を確認して、

再度アタックですね。




普段は、基本的に遠いい物件を見に行く事が多いので、

普段は時間をもっと取って、詳細に調査するのですが、

今日は地元、千葉県内で車で１時間ほどで行ける場所だったので、

良い物件なら、もう一度行こうと、軽い気持ちで視察に行きました。




表に出ていない物件だから、余裕が持てるんですね。




この物件は、飛び込みで知り合いになった不動産業者さんからの情報。




もとは社宅として使っていたものを、賃貸物件として売りに出す、

という案件です。




私の場合は、仕事の都合が前もって調整すれば早く切り上げられる

ので、近くの物件の場合はこういう感じで視察に行けるのが

非常にありがたいです。




本当に感謝です。




それと、今日もう一つ面白いことがあって、

ダメだった物件の一つが、私の子供が通う学校の近くだったので、

ちょっと学校に寄ってみたんです。




小学２年生の我が息子が、サッカー教室で一生懸命ボールを蹴る姿を見て、

これは将来、中田を越えるな、とにんまり。




完璧な親ばかです（笑）




小学４年生の我が娘は教室で、何やら作業をしていたのです、

邪魔をしてはいけないと思い、近寄れませんでした。




子供たちの成長が早いな〜、

としみじみ思いながら、何だかすご〜〜く

幸せな気分で帰宅しました。




自分で時間の調整が出来る身分であるという幸せを、

本日はしみじみ実感した１日でした。

以前にオリックスに関するお話を少しいたしました。


その時にオリックスアルファという会社を吸収して本体で
まとめて営業するというお話をしたのですがどうやら
違うようです。


昨日、連絡あったのですが、以前のオリックスアルファです。


その担当官から、ＢＳとＰＬを用意してくれと。


それと、昨年、決算書を渡しているのに、貰っていないから
それも合わせてくれと、言ってきました。


会社内で相当、バタバタしているようです。


それで、本体のオリックスに移動になった、この間
私が会った方からは、何だか訳の分からないことをして
すいません、と連絡が入りました。


まあ、世間的には不動産市況、金融市況とも非常に悪いので、
仕方ない部分もあるかもしれません。


ただ、私の会社が本体担当ではなく、まだオリックスアルファの
担当である、と言う事は不動産担保による融資、と言うのは
まだまだ厳しいのでは、という感想です。


オリックス側からみた、パチンコ業界と言うのは
まだまだ要注意業界、だと言う事ですね（笑）


おーっと、笑い事ではありませんでしたね。


この状況を早く打開するためには、自分の仕事を
しっかり見つめて、３年連続の黒字決算を達成しなくてはいけません。


不動産担保による融資や資金調達をオリックスから
受けようとは思っていませんが、業況と言うのはいつ
どうなるか分かりませんので、リスク管理だけはしっかり
しないといけませんからね。


それと、これだけ景気が悪いと、金融機関も保全を整えるために、
不動産担保による融資の体制を強化する可能性もあります。


要は、短期の決算書や営業成績が当てにならない、
という事になると、保全を整えるには現金、もしくは
価格設定を厳しく見た現物不動産が一番、保全を利かせやすい。


と言う事は、若い会社がドンドン厳しくなると言う事も。


ただ、そのために保証協会ああるので、２０％の保全が効けば、
有望な会社には融資は出るでしょう。


『有望な会社』、という前提はありますが。


いずれにしても、不動産担保という意味だけではなく、
金融業界は、特にノンバンクは非常に厳しい経営をしているようですね。

これはハワイの話なのですが、あるリゾート開発会社が
提供している情報なので、あくまでも情報として
お知らせしたいと思います。

サブプライム問題の影響が比較的少なかったハワイということで、
燃油サーチャージの値上げなどで、観光客の数は減少気味ですが
不動産価格の値下がりや円高の影響で、来年は投資復活への
期待が高まっていると言うことです。

ニュービジネスでは、クリーンエネルギー開発などの
誘致に積極的に取り組んでいると言う事です。


日本では不動産市況では惨憺たる状況になった２００８年ですが、
「いいニュースとしては、ハワイの２００８年９月の税収は
見込みを０．７％上回ったこと。また、ハワイと
米国本土とを結ぶデルタ航空とアラスカ航空が
増便となる知らせも飛び込んできました」と
ハワイ州副知事／ジェームス・デューク・アイオナ、ジュニア氏は
表情を緩めるている、と言うことです。

ハワイには米軍基地があり、観光業と並んでハワイ経済を
支える重要な産業となっているそうです。

アイオナ副知事によれば、米軍の基地内に暮らす
家族用住宅の建設が、今後10年間継続されることが
約束されているとのこと。
　
０９年完成予定のトランプ・タワーをはじめ、
ワイキキ周辺では建設中のコンドミニアムも目立つと言います。

また、空港やハーバーなどのインフラ整備も各島で
進行していることもあって、建設業は引き続き好調だとか。

雇用も生まれるなど、インフラ整備による
経済効果も十分期待できる、としています。
　
「浮き沈みはありますが、歴史は繰り返すものです。
今回の経済危機はやや深刻なものの、2000年の
ＩＴバブルが崩壊して、大幅に株価が落ち込んだあと、
再び米国経済が成長しました。
私は観光業も含めたハワイ経済を、短期的には
後退期を経ることにはなるものの、中長期的には
楽観的に見ています」（ファーストハワイアン銀行
頭取＆CEOドナルド・G・ホーナー氏）

投資用不動産を検討する上で、キャピタルゲインを
狙いか、インカムゲインを狙うかという問題が
有りますが、市況が悪い段階で投資に参加できれば
その両方で非常に有利に立てますね。

上記にご紹介した情報はあくまでも参考ですが、
投資用不動産や投資用物件を検討す際には
自分の財務諸表をジックリ検討して、無理をせずに
足を動かして行きたいです。

私も、今年は、飛躍の年にしようと実は
投資用不動産の勉強を始めています。

そこで、その両親が新世帯の若者に対して、
住宅・マンションの購入時期を遅らせるように、
促している、ということです。

単に、不動産の購買意欲が、低下しているというだけではなく、
マスコミによる、過度な不動産の値下げ報道や、
それによる値下げの期待により、不動産・マンションの
購買機会の先送りに繋がっている、というのが
専門家の意見です。

ただ、現実的な経営面で考えると、値下げを断行出来るのは、
資金力、体力のある企業だけで、体力・資金力がない企業は、
値下げに踏み切れない、だから在庫不動産が売れない、
というマイナスのスパイラルに陥ってしまっているようです。

不動産ディベロッパーというビジネスモデルは、経営スタイルが
自転車操業なので、日々の資金繰りが命綱だということなんですね。

自転車操業で経営してるのですから、その辺りのキャッシュフローが
行き詰まると、このようなビズネスモデルは直ぐに、
歯車が狂ってしまいます。

まあ、この様な業況なので、金融機関も非常に厳しく、
不動産業各社は、軒並み資金繰りに困窮していると言う事です。

継続中のローンにおいても、継続申請の期日が
迫っているが、金融機関側は建築基準法改正に伴う、
新規住宅着工の減少や、業況の低迷に苦労する、
不動産業界への融資規制を強化している以上、
残念ながら、ローンの継続は期待できない、というのが
現実問題としてあるようです。

このような状況なので、不動産を処分してローンの
返済に充てるにも、買い手にローンが付かず、買い手側の
消費意欲も全く冷え込んでしまっている状況です。

これがまた、消費意欲の冷え込みというよりも、
「値下げ期待」にある状態ということで、持っている
不動産を売るにも、売れないというのが、実情だと言うことです。

不動産業界のコンサルタントの話では、非常に深刻なエピソードが
あると言う事なんですね。

それは、今年に入ってから、住宅ローンが伸び悩んでいますが、
従来の住宅ローンの伸びの鈍化とは、様子が違う、という
事なんですね。

それを、詳しく見てみると、新世帯が頭金の援助をしてくれる、
両親を伴って、住宅ローンの申請に行くものの、その両親が
申請を拒む、という場面が増えたと言うんですね。

新世帯が、住宅購入のための、ローンの申請を希望するものの、
テレビや新聞などで経済情報を仕入れている両親が、
不動産市場が冷え込んで、不動産の価格が下落していることを、
知っているんですね。

これは、１０年前では無かった現象ですね。

昨今、投資ブームで、ご年配の比較的余裕資金を
持っている方が、インターネットや新聞などで、経済情報を
積極的に仕入れてます。

証券会社や、銀行、投資ファンド、不動産業界、建設業界が
広く不動産投資をしもらおうと、積極的に流してきた、
情報が今度は、自分の首を絞める要因になっている、
という事なんですね。

これは、外資の投資ファンドに踊らされて、本来の日本の
風土に合った営業展開をしなかった、ツケではないかと
思います。

その時、儲かれば良い、的な経営スタイルは
自ずと、寿命が短くなるものですね。

でも、中小零細企業としては、そんなことにも
しがみ付きたい、という気持ちも分かるような、
気がして・・・・

少し、複雑です。

社長が生命保険を考える際に一番、頭に浮かぶことは
なんでしょうか。

会社のこと、家族のこと。

会社のために何か残したい、
こどものために、何か残したい、
という気持ちではないでしょうか。

社長が、会社に残したいもの、その一番代表的なものが
資産ですね。

土地や建物のような不動産だったり、株や現金、
何かの配当所得が得られる権利、いわゆる特許や印税ですね。

上記に挙げた事は、何か事業をしていたとか、
代々受け継いだものだとか、まあ確率は低いですが
宝くじの当選金とか。

要は、お金持ちと言われる、人が会社に残す資産ですね。

それでは、中小零細企業の社長は
会社に何も残せないのか。

それを解決したのが、生命保険ですね。

生命保険は契約者自然死亡、または病気で死亡した際に
給付される保険金ですね。

わざと死なない限り、１００％、何らかの形で、
被保険者の保険金が行き渡ります。

社長、父親が、会社、子供や妻のために、何か残したい、
という自然で、尚且つ非常に高い本能的な望みを
叶えてくれます。

この生命保険というのも、いろいろと特約事項があります。

例えば一番代表的なものが、がん特約ですね。

現在では、がんを煩う確率が上がってきているので、
昔ほどでは無いでしょうが、それでも、がんで死亡した場合は、
かなり高い金額の給付金が付与されます。

また、生命保険は医療特約もいろいろとあり、
医療保険とセット的な契約の仕方もあるので、
いろいろと比較するると面白いと思います。

他にも終身型と満期型といったもの。

例えば、保険料は満６０歳までの支払いで終わり、
後は保険料なしで、死亡するまで医療特約が付くとか、
本当にいろいろあって、迷います。

なので、資料を取り寄せて、ジックリと検討する必要があると思います。

以下に２００７年〜２００８年の
不動産業界と建設業界の主な破綻企業を
載せますが、大都市部に集中していることから、
今回の破綻理由が浮かび上がる気がします。


六本木開発株式会社　　　事業内容：不動産賃貸と管理

株式会社アジャックス　　事業内容：マンション分譲　　

長田組土木株式会社　　　事業内容：総合建設

相互タクシー株式会社　　事業内容：投資と不動産管理

ケイアール不動産株式会社　事業内容：総合不動産

株式会社ミキシング　　　事業内容：土地売買

近藤産業株式会社　　　　事業内容：マンション分譲

スカイエステート株式会社　事業内容：総合不動産

愛松建設株式会社　　　　事業内容：マンションと土地の分譲

株式会社スルガコーポレーション　事業内容：マンション分譲


主な企業を挙げると、このようになりますが、
破綻処理方法は、自己破産から民事再生法まで、
いろいろとあり、根が深いことが伺えます。

負債額も１００億から１５００億以上まで
会社の規模も様々で、やはり関東圏内、特に
東京や神奈川といった、大都市圏での企業の
負債額が大きいようです。

私が携わっている、遊技業関連も、法改正により、
大打撃を受けていまして、この１年で３０％以上の
店舗が閉鎖しているという、状況。

建設業界にも多少の影響があったものと思われます。

きっかけは、法改正。

行き過ぎたものを引き締めるのは良いのですが、
政策というのは、国を繁栄させるための手段で
税金を巻き上げる、手段ではないはずです。

長期的な視点で、物事をみればおのずと分かる気がするのですが。

不動産業界と建設業界にとって倒産の２文字は
最近では、非常に重く圧し掛かっているようです。

需要の減少、地価の高騰、建設材料費の高騰、
それに加えて、いままでこの業界を支えてきた、
投資ファンドの資金がサブプライムローンの
影響で、次々と撤退しているのが、現状のようです。

それに加えて、リーマンブラザーズの倒産。

特に不動産業界は深刻で、金融不安や原材料高を
背景にした取引先の経営悪化や倒産が致命傷となる、
いわゆる連鎖倒産の増加に懸念が広がっていると言う事です。

専門家によると、取引先の経営悪化で多額の売り掛け金の回収が
長期間滞り、取引先の倒産で債権回収の道を絶たれ、
その後、最終的には支払いの資金繰りに目処が付かずに、
自主再建、経営続行を断念する、という構図が
よく現れている、ということです。

私は、最近思うのですが、今回も政策がきっかけに
なっているところがあるんです。

１年前までは、「ミニバブル」と騒がれるほど、
好調だった不動産業界ですが、「改正建築基準法」を
きっかけに、２００７年後半から、様子が変わってきて
しまったんです。

このようなことから、金融機関の不動産業界への
融資が縮小して、それに伴う市場の縮小で、
経営環境が一気に、悪化したと、専門家は見ています。

サブプライムローン問題があるので、
投資ファンドの投資資金の縮小でそのうち、
市場は縮小したのだと思いますが、
その前に政策が、不動産、建築がちょっと景気が良いから、
この業界から税金を吸い上げよう、という短期的な
思惑により、自分で自分の首を絞めてしまいました。

１５年前のニの前です。

いかに、先見を見る力が無い人が、
政策に関わっているかが分かります。

ただ、悪いことばかりでは有りません。

今までの政策があったからこそ、私たちは
世界一キレイな道路を車で走ることが出来ますし、
図書館を無料で利用したり、身障者の方たちが、
公共交通機関を利用できたりしてますので、
一概に全て、悪いとは言えませんね。

まあ、しかし、日本は土地が狭く地震が多い国なので、
不動産業界と建設業界に元気がないと、ど〜も
盛り上がらないような気がします。

リーマンブラザーズが米国の破産法による
破産の申し立てをしました。

アメリカで第４位の資産をもつ、
リーマンブラザーズがサブプライムローンショックから
１年足らずで、あっけなく倒産してしまいました。

私たち、中小零細企業はこの一件で多くのことを
学ぶことが出来ます。

会社経営とは一体何か？

まぜあれ程の超一流企業があっけなく、
倒産、破産してしまうのか？

私の会社も、昨年末から今年に掛けて、
非常に厳しい状況に陥りました。

ただ、資産を全て売却すれば、半分は残る
という状況です。

リーマンブラザーズの場合は、関連企業も多く、
資産価値が十分であれば、国だけではなく、
出資をする企業もあったはずです。

それが、あっという間に資金繰りが悪化した、
ということは、資産価値以上の負債が山積していた、
ということに他なりません。

ということは、証券、金融のプロ集団が、
取得する資産価値を、見誤った、ということになりますよね。

これほど、資産価値の判断というものは難しいと言う事でしょう。

会社経営、特に中小零細企業の場合は、銀行が融資する際に
最重要視するのは、不動産です。

最近では、色々な融資方法が出てきていますが、
資産価値を算出し易い、不動産が一番の担保物件になります。

その次に来るのが、社長です。

例えば、アパートの一室で細々と業務をしていようが、
立派な事務所を構えていようが、売れればそれで良い、
というのが銀行の基本姿勢です。

私は、これで良いと思っています。

お金を貸す側は、貸したお金を返して貰わないと、
自分が倒産や破産をしてしまいます。

ＩＴ投資、という単語聞いて、どのように思われますか？

一般的には中小零細企業には、関係ない、と思われがちですね。

会社を経営する上で、一番大切で厄介なことが、
「古いものを捨てる」、「古いものに固執しない」ということ
だと思います。

私も中小零細企業でパチンコ店を経営しておりますが、
この業種は特殊な業種だと、言われています。

確かに、３０年前、４０年前ですと、不動産の価値が
非常に低く、人件費も安かったの非常に儲かったようですね。

現代が人事ではなく、非常に厳しい環境にさらされています。

それでも、何とかやっているのは、この業界はＩＴ投資が、
盛んな業界の一つだから、だと思います。

全ての台は、細かいところまで、ＩＴ処理され、
各時間毎の、数字も瞬時に分かります。

なので、思った通りに客数が伸びていないと、
直ぐに、メール配信や、ＨＰの更新を行い、
対処します。

この業界の投資戦略でうまく行っているのは、
投資戦略上の、ＩＴ投資のおかげだと思っています。

加えて、このおかげで、他業種と比較すると、
粗利当たりの人件費が比較的、安く抑えられている
ということを聞きます。

ＩＴ投資で、最大のメリットを受ける
投資効果は人件費が減らせる、ところですよね。

また、この人件費を減らさないで、教育をして、
更なる、投資戦略を打っていく、ということも可能です。

ただ、ＩＴ投資というのは、他業種では、即効性がありません。

ＩＴ投資をして、そのシステムを使いこなせて始めて、
投資効果が現れてくるので、それまでは地道に
システムの運用を勉強する必用があるでしょうし、
また、専門スタッフの育成も必要でしょう。

この辺が、中小零細企業がＩＴ投資に積極的になれない理由が、
あるのかもしれません。

投資戦略上、ＩＴ投資というのは会社経営のなかで最も
投資効果の期待できる部分の一つなんですが。

投資というと、マネーを増やす、ことばかり
考えがちですが、一定期間だけで考えると、
貯める、と言うことも投資のうちに入ることが有ります。

どういう時かというと、金利が高い時ですね。

バブル時期は、日本でも今のオーストラリア並みの
金利でしたからね。

確か、７％くらいあったと思います。

このバブルの時は、景気が上昇している時期なので、
不動産、株なども上昇していましたから、
いくら銀行の金利が高くても、不動産と株に目がくらんで
銀行に静かに預ける人はそんなにいなかった、と言うことですね。

不動産と株で、とんでもない損をした人が大勢いると言うことは、
そういうことになります。

７％と言うのが、確か５年くらい、続いたので、
３００万円預ければ、５年で約４２０万円です。

黙っーーて、１２０万円の儲けですね。

その時期、バブルの崩壊で損をした人が多いことを
考えると、非常に安全で確実な投資、と言う事になります。

現在で金利が高い国といえば、オーストラリアですが、
為替の変動を考慮する、いわゆる今大ブームのＦＸ投資
ですが、知識もいるしリスクも考慮しなくてはいけませんね。

でも、このリスクを買うから、儲けることが出来る、
とも言えますが。

住専問題がきっかけで、サービサー法というのが制定されて、
借金問題、特に大きい借金問題は非常にスムーズに処理されている
訳ですが、ここには確かに多額の税金が投入されてます。

借金問題と言うのは、これが企業や商売になった時にはそうですが、
貸し手の責任、というのも問われます。

借金と言うのは、借りる側、貸す側いて初めて成り立ちます。

私、お店もそうですが、借りたのは全てバブル当時。

銀行側がとんでもない極度額を登記簿上つけて、不動産を
担保に貸したわけです。

銀行側は、返済額に金利をつけて、回収します。

銀行は不動産という、担保をつけてなおかつ金利も得ます。

なので、このときの不動産の価値が下がって回収できなく
成ったのは、銀行側にも責任がある、という考え方です。

これは、個人の借金の場合、例えが友人とか、身内とかで
担保なんかとらずに、信用で貸し借りする場合は、話が違います。

銀行が貸したお金を回収できないのは、自分の投資判断が
甘かった、ということなのです。

バブルが弾けて、不動産価値が１０分の１、２０分の１なんて
物件も有りますからね。

実際、私のお店がある、地域はバブル時期は坪当たり２００〜３００万円で
取引されている時期がありましたが、現在では４０万円程度です。

整理回収機構に移された、と言うことで
もう営業は出来ないのかな、と落胆した私は、
当時付き合っていた、今の妻に婚約解消の話を持ちかけました。

借金まみれで、しかも借金が巨額で、この先どう考えても、
良いことがあるはずがない、と判断した私は、申し出たのです。

それで、今でも当時を思い出すと、胸がキューっするのですが、
自分の不甲斐なさに、毎日泣き喚く日々が続きます。

ところが、こんな私で付いて来てくれると言うことで、
その年の、秋に結婚式を挙げることに成りました。

またまた前回の続きです。

サービサー法というのは、個人の場合は
不動産を持っている場合に適用できる場合が
有りますね。

いわゆる、住宅ローンですね。

２０００万とか３０００万とかを住宅金融公庫や
一般の銀行から借りて、家を建てた場合。

今の世の中、会社が倒産して、仕事を失ったとか、
リストラに会って、会社を辞めさせられたとか。

まあ、有りえない話じゃ有りません。

そのような、人が住宅ローンを返済出来なくて、
金融機関としては不良債権と成るわけですね。

ここで登場するのがサービサー法。

金融機関は、この不良債権を元々の債権が額よりも
安い金額で、サービサーに売る訳です。

例えば、残金２０００万円あった債権を
サービサーに５００万円とかで売るんですね。

で、差額の１５００万円はどうなるか、というと
国の税金で補填される訳でなんです。

そこで、普通は何か金融機関が補填されると
そのお金に法人税が掛かってしまうんですが、
相手がサービサーの場合はぞの法人税が掛からない。

だから、金融機関も処理がし易いんです。

ここで、一般の人からは文句が出るでしょうね。

銀行ばかり得をしてと。

確かにそうなんですが、銀行がこの不良債権のせいで
バタバタ倒産すると、困ってしまうのは一般の人なんです。

先日もフランチャイズビジネスについて、若干ご紹介しましたが、
今回も、フランチャイズビジネスについての話題です。

一番分かりやすい、代表的な
フランチャイズビジネスの例として
コンビニエンスストアーで
見てみましょう。

フランチャイズでコンビニ経営を目指す方で一番多いのは、
もともと土地を持っていて、それが空き地になっているので、
有効利用したいという目的で始める方が多いようです。

フランチャイズだけではなく、
ビジネスというのは、初期投資を出来るだけ抑えて始めるのが
得策なので、不動産部分の仕入れが無くなる、と言うことで
初期投資を抑えることが出来ますね。

フランチャイズでのコンビニ経営の場合は、
加盟金が数百万円と初期の仕入れ代金が
初期投資のほとんどになるようです。

また、各社でこの初期にかかる費用はまちまちなのですが、
後で分割で払うか、またはリース形式になっているかの違いで、
投資にかかる総費用は同じものになるでしょう。

独立開業時の経費を挙げてみると、
店舗の建設費や看板代、初期オープン時の
広告宣伝や、オープンスタッフ研修費用など・・・

独立開業時の初期費用として
普通に考えて、１０００万円は見てないと
いけないでしょうね。

店舗建設だけで、軽く７００万〜位はいくでしょうから。

これは、不動産、土地を持っている場合の話で、
不動産から始めるという場合は、物件の取得費も初期費用に
含まれますね。

フランチャイズでの独立開業を
関東圏内で考えた場合、かなり田舎の方でないと、
物件取得からの立ち上げで、利益を上げるのは難しい
でしょうね。

続きは次回で。

株式投資において、
日本株が世界で見直されているようです。

世界では、投資資金が実に多様化して、
縦横無尽に動き回ります。

個人資産は現金で持つものではない。

不動産や、株式、為替や金、銀など、
現金資産はほとんど持っていないが、
資産数億円、という一般投資家がゴロゴロいます。

日本の場合は、タンス預金という言葉があるくらい、
現金で保有する方が非常に多い。

資産を運用するという、習慣が
海外投資家と比べると、圧倒的に少ないでしょう。

この習慣は良いところもあるし、悪いところもあると思います。

例えば、米国で起きたサブプライムローン問題。

サブプライムローン問題により、被害にあった国や会社は多いですが、
日本の企業や金融機関は、海外の会社と比較して圧倒的に少ない。

米国やヨーロッパでは、サブプライムローン問題で倒産に追い込まれてる、
と言う会社もあるほどですからね。

これは、資産を現金で保有するか、
投資にまわすか、の差だと思います。

誤解を恐れずに言いますが、
海外投資家の場合、例えば１０００万円の現金があったとすると、
レバレッジを利かせて、１億の運用をする。

しかも、投資戦略上、ちょっと無理かなと思いながら
高利回りに走る。

サブプライムローンの債権はアメリカの低所得者向けの
住宅の貸付をしていた債権です。

しかも数年後には、返済金利が上がると分かっていたローン。

低所得者向けなので、貸し出し金利が高いわけですね。

なので、投資家にはかなりの、
高利回り投資になっていたわけです。

ニュースや報道でピックアップされていますが、
ある程度予測できた、と思うんですね。

内容を把握していれば。

だから、情報をきちんと整理できている人は、
いち早く、立ち去っている。

投資信託でも、扱っていた商品もあったと思いますが、
被害をこうむるのは投資家です。

リスク判断、投資情報はキッチリと
早く、仕入れていきたいものです。