投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

借金の返済が終わって、改めて思うことを今回は書いてみたいと思います。




昨年の１１月に借入れの返済が全て終わってのですが、今までは借入れの返済が目的で仕事をしていた部分もあったな、と今になって気づきました。




この様な状態になって思うのは、精神的には非常に良いのですが、前もって計画を立てておかないと、モチベーションが維持できないと思いました。




私の場合は、昨年から不動産投資をキッカケに投資の勉強を随分としてきたので、今は投資先を選定したり、投資先によってはまだ現金がまだ若干足り物もあったりしますので、もう少し我慢して現金を貯め様かな、とか色々と考えています。




それで、こんな感じで色々と新しい投資やビジネス情報を精査していると、感覚が鋭くなっていく様な感じがするんですね。




例えば、今スタバでこの記事を書いているのですが、この店舗はあるショッピングモール内にあり、今春休みで子供が多いという状況で非常にやかましいんですね。




スタバのコンセプトは確かワンラク上のコーヒーショップという売れこみなので明らかに的が外れてしまっています。




なので、稼働状況もあまり良くありません。




まあ、これが普段の平日は静かなのかも知れませんが。




この様にして、自分に余裕が出来ると色々と分析にも余裕が出来るので、失敗する確率も減るな〜、と思いました。




ビジネスを行う際のポイントは、如何に余裕を持つか、という事だと思います。




なので、余裕が出るまでは何が何でも、我慢して現金を貯める、借金の返済に充てる、これが鉄則ですね。

今回のテーマは不動産投資というか、アパート経営に興味をもった経緯について述べてみたいと思います。




これは、もう４年ほど前になりますが、私の本業での大幅な法改正がありました。




この法改正により、ある程度の数字の落ち込みを予想はしていたものの、予想を遥かに超える落ち込み。




当時、余裕資金として数千万円の資金はあったのですが、その資金があっという間に底を尽きそうになりました。




当時、資金繰りをしていた金融機関にリスケをお願いに行ったのですが、完全な門前払い。




手形支払いをしていた業者周りをして、半年の手形を１０ヶ月に伸ばして頂いたり、商品の仕入れの支払いサイトを延ばして頂いたり、３ヶ月程、頭を下げて回る日々が続きました。




その後、業態改革と業務改革等を行う事によって、業績は急速に回復する事になるのですが、この時の経験により、生活に密着した、尚且つ今までの経営の経験を生かせる業種を探していたところ、不動産賃貸業という事業に出会ったんですね。




そして、数ヶ月の間この不動産賃貸業という業種を調べている時に、水戸大家さんのメルマガを知り、伊藤ほうせいさんの「地方プレミアム投資術」にも出会った訳です。

私が、そもそもサービサーに債権が売却されたのは会社の状況が悪く、売り上げ低迷により利益が出ないために銀行への返済が正常に出来ないのが原因でした。




ただ、現在の状況と根本的に違うのは、バブル当時の評価による借り入れに対する銀行の返済であって、まともな評価がついた借り入れではなかった、という点です。




５年ほど前に、不動産投資でプチバブルがあったと聞きますが、あの当時のバブルはこれと比較して尋常な評価の仕方ではありません。




今では、無借金の状態でさえ、私の会社の本業を理由に融資を断ってきた、Ｃ銀行でさえも当時は御銀行から直々に当社まで出向いてこられ、「この土地にマンションを建てませんか。その際には是非当行で融資させて欲しい。」と。




今では、当時当社の土地の路線価が確か３０万円程だったので、普通の評価で行くと３億ほどです。




そこに１０億付けると、という話を持ち込んできました。




当時は、当社も業績が非常に良く、収益物件化するより利回りが断然良かったので丁重にお断りしましたが、業績が悪く、その話に乗ってしまっていたら大変な事になっていました。




いくら、サービサー法で処理すると言っても、処理後に経営が上手く行かなければ元もこうもなくなってしまいますので。

最近、物件調査をした後、収支の計算をしたり、仲介の業者さんに確認を取ったりしている時に感じる事があるのですが、「俺もまともに仕事が出来る身分になったんだな〜」とじんわり、思うんです。




ココ１２〜３年は、サービサー問題で色々とあったので、自由に動く事が出来なかった、というそんな状況ではありませんでした。




それが、今は不動産業者さんと対等に話をする事も出来るようになりましたし、銀行に行っても、不動産賃貸業について、といえば門前払いはありません。




普通は、大学や高校を卒業して、就職して、何年か勤めて、貯金が出来て、それで何か投資を始めるとか、事業を始めるとかするのが普通ですが、私の場合はいきなり数億円の負債を背負った状態が社会人スタートだったので、一般的な視点と違うのかもしれません。




今これだけ不動産投資と言うのが、書籍やネットでもてはやされていますが、現在不動産投資で成功している方々は、当初の属性が良い方がほとんどで、なるべくしてなった方が殆どだと思います。




私の様に、バブルの後遺症で、実際の担保価値の数倍の負債があると、まあ〜〜風当たりは強くて当たり前です（笑）




それで、最近その書籍や情報を見ていて思うことは、「ちょっと煽り過ぎなのでは」と言う事です。




そのお陰、という事ではないと思いますが、業者さんが非常に困った、という話を聞いたことがあります。




一般常識を無視した、買い付けを入れたりする人がいると。

借金や負債は、一般的にはマイナスイメージが

多いと思いますが、皆様は如何でしょう。




借金というのは、性格によって、フラスと捉える事も出来ますし、

マイナスと捉える事も出来ます。




私が負った、借金や負債は、非常に難しいですが、

借り入れを起こした時点では、良い借金という事が

出来たと思います。




その当時は、私のメインバンク最年少借金王、

という名誉かどうか分からない事を言われていましたが、

父が残した負債に加えて、私が起こした借り入れを

あわせて、月間の返済額が金利を含めて７００万円を超えていたので

それなりに良い借金だったと思います。




これはその当時の景気の状況が分かりますよね。




年間で８４００万円以上の返済を進めていたわけですから、

それなりに有名になる訳です（笑）




ただ、これが見方を変えれば悪い借金になるのですが、

それが、評価、というものです。




昨今、不動産投資が非常に話題になっていますが、

現在の金融機関は評価を非常に慎重に行います。




路線価と建物の耐用年数、実勢価格、その他立地条件など、

私が当時借り入れを起こした時とは比べ物にならない位、

厳しい評価基準を持っているようです。




ちょっと話が長くなってしまったので、

次回に続けたい思います。

今回は不動産投資についてです。




今、一部で不動産投資が非常に持てはやされていますが、

不動産投資を魅力は、少ない資金で大きな投資が出来る、

という点ではＦＸと似ている様な気がしますが、

一つ大きな違いがあります。




ＦＸの場合は、言わばＦＸ取引業者がその場でお金を

貸してくれる様な物ですが、不動産投資の場合は、

資金を銀行からの融資で取り付けます。




銀行がそう簡単にお金を貸してくれるのか、

と疑うかもしれませんが、条件がそろえば

貸して貰えるケースはあります。



これかことさら、不動産となると、

銀行はその投資物件の評価するノウハウをたくさん持っているので、

貸して貰える物件も結構あります。




なので、例えば手元に５００万円しかなくても、

５０００万円の物件が購入できたりする訳ですね。




ただ、現在はこの審査基準が厳しくなっているようです。




以前は、物件価格の１００％を融資してくれる、

という時期もありましたが、現在はやはり物件価格の

最低でも１０％の自己資金は必要な場合が多いようです。




５０００万円ならば、１０％で５００万円、それに諸経費が

おおよそ８％程度掛かりますので、最低でも９００万円位は

自己資金がないと、５０００万円の物件は購入できない、

というパターンが多いようです。




ただ、ＦＸと違って、その物件の評価を銀行が行うので、

その分だけ、リスクが低いという事になるでしょう。




銀行側もそれだけ、慎重に評価するという事なので、

そう簡単には融資は通りません。



今、巷で不動産投資が非常に注目を浴びていますが、

基本的には最低でも現金３００万円位は貯めましょう、

という情報が多いと思いますし、私も自己資金を

３００万円程度用意できないようであれば、

不動産投資に参加する資格は無いと、思います。

これも、当時は景気が良く、実力がなくても

ある程度儲かってしまう、社会情勢だったので、

気が狂っていたのでしょう。




そんな私が、目を覚ましたきっかけは、

メインバンクの破綻です。




返済が厳しいからということで、リスケをしていた

私の債権は当時唯一のサービサーある、

ＲＣＣ（整理回収機構）に渡る事になりました。




その時に、「もう終わりだ、これからどうしよう」

と悶々と悩む日々が続きました。




その時にたまたま読んだ本が、

「貧乏父さん金持ち父さん」です。




基本的に融資による不動産投資について

書かれていた初版ですが、

その内容よりも、その本の最終ページに紹介されていた、

「思考は現実化する」に非常に影響を受けました。

物凄く大それたタイトルでの今日の話なのですが、

私の、２０代後半までの生活習慣というか、行動基準は

それはもう荒んでいて、酷いものでした。




今では、不動産投資では有名な水戸大家さんとか

地方プレミアム投資術の伊藤ほうせいさんとかと、

食事をしながらお話をさせて頂いておりますが、

私の様子を見て、昔の私なんて想像できない、と思います。




結構、紳士的な印象を与えていると思うのですが（笑)




その当時はタバコも当然吸いますし、しかも歩きタバコも日常茶飯事。




ほぼ、毎日朝方までお酒も飲んでいましたし、

夜遊びも惨憺たる状況でした。




身分不相応の外車も乗り回し、

タバコも空き缶も車から投げ捨てる、

といった、言ってみればあっちの筋の人と

間違われるのではないか、と思うほどです。

最近、新たの投資案件が出てきて、

不動産投資と比較して、この投資案件がどの程度の

成績なのかを比較検討しています。




基本的に、粗利益率や投資回収率（ＲＯＩ）、売り上げ

などを指標に判断するのですが、他の投資を深く勉強することによって

本業の投資判断が非常にすっきり、というか明るく見える、

というか、なんだか上手く言えないのですが、

頭が良く回ります。




あくまでも、長期的な視点で新規事業としての

不動産賃貸業への進出は本気で考えていますが、

当社もまだまだ小さい会社なので、初期投資が確実に

回収できて、ＲＯＩが非常に高い案件には積極的に

出る必要があると思っています。




これは、サラリーマンの方が副業を始める時も

同じような感じだと思います。




例えば、副業で何か事業をしたいと思ったときに

そのやりたい事業の勉強を必死でしますよね。




そうした時に、自分の本業が非常に易しく写る時が

あるはずなんです。




それはそうですよね、本業なんですから。




本業はプロですからね（笑）




そうすると、今までは非常に悩んでた案件もスムーズに

判断できたり、スタッフに対する指示や、取引先に対する

行動も早く取れたりするんですね。




今回の、事ですごくはっきりしたことは、

新しいことに真剣に取り組むということは、

上手くいってもいかなくても、本業に非常にいい影響を

与える、ということです。




これは、私の様にすでに経営に携わっている方なら、

サラリーマンの方よりも数倍の効果があります。




サラリｰマンの方も副業を立ち上げて、波に乗ってきたら、

ドンドン新しい事にチャレンジする事をお勧めします。




ただ、本業が第一なので、最低限の生活ができる程度、

または本業が回る程度の利益を確保しながら、

取り組んだほうが良いのは当然のことです。

このところの景気の悪化や、震災の影響で

将来に不安を感じている方が非常に多いですね。




この私も実は、その１人です。




そのために、今現在行っている本業に加えて、

新規の事業に取り組もうと頑張っています。




私の友人中には、それこと一流企業の勤めながらも、

将来の不安を解消するため、副業をに取り組んでいる方が

たくさんいます。




私が、その友人から学んだ大切なことは、

将来の不安に備える、危機意識だと思います。




誰もが知る、一流企業に勤めていれば、将来安心だと、

その会社の給与のみで満足してしまいがちですが、

私の友人たちは、その様なことは無く、素晴らしい

モチベーションで副業に取り組んでいます。




基本的には不動産投資に取り組んでいる方が多いのですが、

その一流企業に勤めているという、好属性を上手に利用して、

不動産投資に取り組んでいます。




この危機意識は本当に素晴らしいと思います。




逆に言うと、色々な情報がいち早く入ってくる、

一流企業に勤めているからこそ、将来の日本の行く末に

備ええて、この様な準備をしているのだと思います。




「危機意識」というのは、マイナスイメージの様ですが、

上手く利用すれば、この様にプラスに働かせる事も出来るんですね。





「危機意識」を持つ事がこれからの、人生において

大きなキーワードに成るような気がします。

今回も当ブログに立ち寄って下さいまして、

本当に感謝します。




今日、ある書籍を読んでいたのですが、

私は現在、ビジネスに夢中になっているせいもあって、

ビジネス系の本ばかり、読む傾向がありました。




それが、ある不動産投資家のメルマガで、

ちびまる子ちゃんの作家でるさくらももこさんの

書籍を紹介していたので、その本を読んでみたのです。




今度その本をご紹介しようと思いますが、

世界中を旅する、という書籍でスペインを初めとする

ヨーロッパやアメリカ、バリ島などの旅行記です。




それをエッセイ風に紹介しているのですが、

すごくタッチが柔らくて、仕事のストレスを十分に

癒してくれる文章です。




時々挿絵が入っていて、ビジュアル的にも、

非常に読み応えがあります。




私はこの書籍を読んで思ったのですが、

いつもビジネス系の本ばかり読んでいると、

逆にビジネスのネタに乏しくなってしまうのではないか、

脳みそが硬くなってしまうのではないか、

なんて思ったりしたのです。




私のブログを除いて頂いている方は、

資金繰りや、仕事の事、人間関係などで

悩んでいる方もいらっしゃると思いますが、

その様なストレスを解消するのに、挿絵が入った、

旅行記などは非常にお勧めできる書籍だと思います。




このブログにも右側に載せていますが、

メルマガの方が紹介し易い部分もありますので、

今度、時間が取れましたら、その類の書籍を

ご紹介していきたいと思います。




私もそうですが、ビジネス系の本ばかり読まないで、

別のジャンルの書籍もドンドン読むようにしたいですね。

今回も、当ブログにお立ち寄り下さいまして、

本当にありがとうございます。




今回は、負債というものについて、

考えてみたいと思います。




私の場合は、経験上、負債に付いての

お話が多くなっしまうのですが、一般的には

他人からお金を借りる行為は、あまり良くない

行為として定着していますよね。




これは、一定の条件が揃えばそれほど悪いものでは

なくなってきます。




一番良い例が、事業ですね。




物凄いアイデアが浮かんで、これは世のためになって、

尚且つ事業として利益も出ると。




でも、その事業を起こす資金が無い、という場合、

どこからか資金を調達する必要があります。




この時に、お金を借りるか、私募債のような形で

資金を調達するのですが、借りて資金を調達する場合は、

借りる相手には本当に気をつける必要があります。




なので、資金を借りて調達する場合は、身内が基本に

なるのではないでしょうか。




後は私募債のような出資での資金調達になりますが、

こちらの場合は、出資という性格上、事業に対する説明が

しっかり出来ないといけないでしょう。




なので、事業計画書を詳細に作成して、

出資者に納得して貰う必要があります。




現在では、アプリ開発をする資金として、

出資や借入れをするケースもあるそうです。




アプリ開発をする際の、初期のプラットフォームを

購入する資金なでだと思いますが、あとは開発者の

当面の生活費や交通費や資料調達費などの経費が

主な資金の使い道でしょう。




私は、この様なベンチャー向けの出資は非常に

興味があります。




私が聞くところによると、必要な資金は少ない人手数百万程度なので、

非常に面白いと思います。




今日のテーマの負債、というのは一見イメーが悪いのですが、

その資金の使い方で、生きるものと死ぬものとに、

分かれる、という事なのですね。




それと、私の経験上から申し上げると、資金を提供して貰う

相手はやはり公的な機関が良いと、言う事です。




金融機関や政府などですね。




借りるといっても金融機関の場合は、一応民間企業なので、

資金を供給する相手を調べます。




それで、返済が大丈夫、だと言う所にしか

資金を融資しません。




これは、基本的にはカードローン系も同じなのですが、

何が違うか、お分かりでしょうか。




そうですね、事業性資金と遊行費に使う資金ですね。




カードローンは、自分の買い物するための資金を

借りるのですが、服や靴、家電製品は利益を上げません。




事業を行うために調達する資金はには、

公共性がある、という事なのだと思います。




私の場合は、サービサー法という法律に従って、

負債を処理したのですが、その負債は全て事業資金です。




事業資金での借金と、カードローンでの借金、

同じ借金でも性格がだいぶ違います。




私は、特に宗教に携わっているわけではありませんが、

神様的な、私たちの想像を遥かに超える存在が、

私たちを見ていて、キチンと振り分けているような気がします。




大分抽象的な感じになってしまいましたが、

普段から、どの様に考え、どのように行動しているか、

というのは非常に重要な事だと思います。

今回は、前回お伝えした物件についての

補足的な内容です。




一般的には、店舗入っている収益物件は、

初心者の投資家には扱いが難しいといわれます。




私なりにその要因を考えてみると、

店舗が入居している物件の場合は、収益シュミレーションを

する際に、もう一つ物件を持っているような２重の収益を

考える必要があるからだと思います。




一般の住居目的の賃貸の場合は、住まいなので、

衣食住からなる、生活必需品を扱う商品という事になりますが

、

店舗の場合は、その店舗が営む業種によって業績がどうなるか、

という事も合わせて考えなくていけません。




例えば、今回私が見た物件の場合はスナックが入居していますが、

そのスナックの経営状況なども把握する必要がありますね。




例えば、お客さんが全然来ないいつも暇なお店だったら、

次の更新では退去する可能性が高いですね。




店舗というのは立地が非常に大切なので、

その立地とマッチする業種でないと、中々続かないでしょう。




なので、店舗が有る場合は、その店舗の商売が上手く行くように

こちら側で手助けする必要が出てくるかも知れません。




逆に、私たちがその様なコンサルっぽい事が出来れば、

店舗の入居斡旋もスムーズにいくかもしれません。




マイソクに「無料コンサル有り」なんて載せる事が出来れば、

家賃を多少上げるとか、空室期間を短くすることも出来ます。




私の場合は、たまたま若干立地の悪い場所で商売を

やっていますのである程度のマーケティング力がありますので、

この知識を上手く使って、これから店舗が入っている物件も

接触的にさがして行こうと考えています。




ただ、そうは言っても、金融機関では店舗に対する評価が

非常に厳しいので、ある程度の自己資金が必要になってくる思います。




なので、物件をまだお持ちで無い方は、まずは１００％レジデンスものから、

スタートしたほうが良いと思いますね。

今日は不動産投資についてのお話です。




というか、これは不動産投資というよりも

ビジネス全般的に言える話題ですね。




それは、立地について、の事です。




本日、千葉のちょっと田舎のほうへ、物件視察に行ったのです

が、

一応、駅から徒歩７分という徒歩圏の立地です。




一般的に考えて、駅から徒歩でいける範囲なら

好立地と言えると思います。




ただ、その物件は１Ｆと２Ｆが店舗と事務所です。




５階建てで１Ｆと２Ｆが店舗と事務所という事で、

相対的に考えると、あまり良い物件とは言えません。




サラリーマン大家さんが流行の昨今において、

店舗を埋めるというのは、非常に高リスクだと

色々な書籍にも書かれていますね。




ただ、この物件の場合は、駅から徒歩圏なんですね。




それで、一応利回りは良いですし、私の自宅から

駅で３駅と近いので、今日その物件を見に行ってきました。




仲介さんの案内で、その物件を眺めて、ガ〜〜〜〜ン。




１Ｆにスナックが入っているではありませんか。




皆様がご存知かどうか分かりませんが、

スナックをオープンする際に、オーナーサイドで

営業方針によって許可を取る種類が変わります。




所謂、一般的なスタイルのスナックをオープンする際は

女性が接客するスタイルなので、風俗営業の許可を、

地元の警察に届け出ます。




それとは違って、ここの様に田舎になると、

ママさんが一人で手料理を出しながら、

カラオケなど楽しんでもらうスタイルの場合は、

通常は飲食業の許可申請になります。




これは営業できる時間の成約いる部分が大きいのですが、

風俗営業の許可を取ると、女性の接客は出来ますが、

営業は夜中の１２時まで、となります。




これが飲食業の場合は、ファミレスが２４時間営業をしている

ので

お分かりと思いますが、時間の成約がありません。




なので、夜中の結構遅い時間まで営業できます。




どちらが良いか、経営方針やその後のマーケティングによって

変わってきますが、万が一１２時までの営業では

収支がキツイ、と成ったときは飲食業の場合は、

時間を気にせず営業が出来るので、普通は飲食業で

オープンするオーナーが多いと思います。




ところで、私が見た物件ですが、まだどちらで許可申請を

しているか分からないので、今週中に所轄に確認を

取ろうと思いますが、これが風俗営業の許可をとっている場合

は、

融資が非常に厳しくなります。




金融機関は、基本的に風俗営業関係への融資は非常に厳しいです。




ただ、風俗８号営業と言われるゲームセンターは別ですが。




これは、ゲームセンターだけはなぜか保証協会が付いてくれる

からだと思われます。




ということで、この物件の結果について、

この次にお話しいと思っています。

今回も、当ブログをご拝読頂きまして

本当に感謝いたします。




今回のテーマは、他の分野の投資についてです。




基本的に、私のブログは借金地獄から這い上がってきた

私の経験を生かして、如何に効率よく、

ビジネスを構築していくか、という事を

テーマにしているのですが、私が現在行っている事業が、

遊技産業関係、新規事業として不動産賃貸業を構築しようと

していますので、その他の「投資」という事で、

考えてみましょう。




投資という事で考えますと真っ先に頭に浮かぶのは、

株式投資、ＦＸ等の分野になると思います。




どとらも小額から始める事が出来る、

手軽な投資といえるでしょう。




それが故に、安易に考えて勉強も全くせずに

参入する人が多いのもこの分野です。




色々なメディアでたくさん告知されています。




私も以前は、どちらも行った事がありますが、

株式に関しては全く失敗に終わっています。




リスクを取らないと投資をする意味が無いという事で、

新興市場系、東証２部やＪＡＳＤＡＱ、マザースなでで

取引をしていました。




自分なりに勉強しているつもりに成っていたのが、

ダメだった原因ではないかと、今では反省しています。




ＦＸのほうは、数十間円位の利益は出ていますね。




投資額が２００万円位でしたから、非常に効率の良い

部類に入るだろうと思います。




ＦＸの口座は今でも少し動かしては、います。




ただ、為替というのは要は通貨の両替なので、

儲かる人がいる、という事は損する人が必ず

いる訳です。




ギャンブルに近い感じがします。




それと、ＦＸをやっていると分かるのですが、

非常に乱高下が激しいときには、スプレッドと

いって、為替を交換する手数料があるのですが、

このスプレッドが大幅に動きます。




普段は４銭くらいのものが、乱高下時には

１２銭とかになったりします。




なので、長期で投資するする時は関係ないですが、

短期のデイトレなんかをやる場合は、気をつけないといけませんね。




長くなったので、この先は次回へ。

今回も、当ブログをのぞいて下さいまして、

本当にありがとうございます。




今日は、情報の確認についてです。




実は、今週私のところに物件の良い情報が

入りました。




「良いと思う」情報と言った方が良いですね。




それはどういう事かと言いますと、

情報が２つあったのですが、私敵にはＡの情報のほうが

良いと思っていたわけです。




それは何故かというと、そのＡの物件は、

私が通った学校の最寄の駅の近くですし

また、私の子供たちが現在、通う駅でもあります。




なので、Ａ物件の周辺もよく理解できますし、

その地域は住宅街で非常に環境も良いのです。




ところが、その物件に欠陥があることが分かりました。




ＡとＢという物件情報を銀行に持って行き、

このＡという物件なんですがどうすかね〜

と聞いてみると「あ〜、その物件は間取りが悪いので

息が短い可能性がありますよ」とあっさり言われました。




まあ〜、その物件はまだ視察行って無かったので、

行く手間が省けて良かった、という感じですが、

結局もう一つのＢ物件で行ってみよう、

という事になりました。




何でもそうだと思いますが、自分ひとりで

解決できることもありますが、まず専門家に

素直に聞いてみる、という事をしたほうが良いな、

と、改めて思った次第です。




今は、大抵のことはググルと分かる世の中ですが、

ググッても分からない情報に意味があったりするので、

専門家に聞いてみる、という選択肢は物凄く

役に立つと思います。

こんばんは。




いつも読んで頂きまして、

ありがとうございます。




今回は、最近の物件情報の動向について

共有したいと思います。




金融機関は３月決算、９月が半期決算、

という会社が多いので、その影響が多少出ているのかな、

という感じの案件が出ていますね。




任意売買案件とか、破産物件なのですが、

金融機関が半期決算に向けて、早めに処理を

進めているのかもしれません。




この様な物件は、時期によっては凄く魅力ある

物件になるようです。




今、私のところに入ってきている物件情報は、

破産物件なのですが、価格的には普通、指値が出来ない

ところまで来ているのですが、まだここから価格を

下げても良いと、言う事で入ってきています。




ただ、容積率オーバー物件なので融資を引くのが

難しいでしょうね。




利回りは２０％を超えます。




首都圏で、Ｓ造で２０％超え、というのは

そんなに悪くない話なので、個人的には

少し調べようと思っていますが、融資次第、

というスタンスであまり力まずに行こうと思います。




物件を探されている方は、

この時期は掘り出し物が出てくるみたいなので、

不動産業者行脚をしてみるのも、

いいかもしれません。




ただ、このところ残暑が非常に厳しいので、

こまめな水分補給をしっかりしながら、

業者回りをしましょう。

今日は負債と言っても少しニュアンスが違うのですが、

投資について考えてみたいと思います。




私たちが何かビジネス始める際に、資本金、要は

ビジネスのする上での運転資金というものが必要になります。




この本金資を自己資金で賄うのがもっとも良いと思いますが、

凄く良いアイデアが浮かんで、直ぐ行動に移したい、

といった場合はこの資金が無い場合があります。




それで、この資金を借りたり出資してもらったり

する訳ですが、一般的には身内に借りたり、

友人に借りたり、私募債を発行して出資してもらったり、

して資金を調達するのが一般的です。




それ以外の方法して、金融機関から融資を受ける、

銀行からお金を借りる、という方法もあります。




金融機関の場合は、出資ではなく、金銭消費貸借といって

金利を受け取り、資金を貸し付けます。




この金利を受け取る、という所がミソで、

金利を受けとるという事は、その資金を貸し付けて

見返りを求めている、という事になります。




要は、ビジネスと成っているわけですね。




なので、金融機関というのは信金を貸し付ける際に、

色々と調べます。




この借受人は、お金をしっかり返すだろうか、

真面目に働くだろうか、そのビジネスを営む力が

あるだろうか、といった事を調べます。




これは、貸し付けた資金がもし戻ってこない場合に、

自分にも責任があるからです。




貸し付けた資金をあらゆる方法で回収する手段を

色々と模索して、貸し付けます。




なので、一般的には新規の人が、あるビジネスを行いたいので、

融資をして欲しい、と言っても総簡単には融資してくれません。




なぜかと言うと、その人の信用が無いからです。




何をバカなことを言うんだ、初めてビジネスをやろうと人が

信用なんて有るもんか、そのビジネスの将来性を見ないで

どうずるうだ、と言いたいところですが、これが現実です。




なので、その様な新規ビジネスを行う人のために

政府や自治体が制度融資というものを行っています。




この制度融資について、また別の機会にお話しする事として、

今回は銀行の融資、について述べて行きます。




投資する側、ここでは金融機関ということに成りますが、

（金利を取っているのでちょっと違うのですが、投資の場合は

配当というものが発生します。この配当とダブらせて下さい。

また、融資というのは金銭消費貸借で出資ではないので、

基本的には返さないといけない資金です。これにも、色々と

法律がありますよね。以前にお話したサービサー法が１例です。）

投資を受ける側である私たちは、当然の如く、投資をする側が

納得いくように、説明をしないといけません。




私のブログでも触れていますが、昨今不動産投資が

非常に話題に成っていますが、書籍によっては、

いとも簡単に融資が受けられるような事を書いていますが、

上記の様な理由から、そう簡単には融資は受けられません。




金融機関が納得するような理由がないといけません。




それが、収支予測であるし、積算評価であるし、収益還元評価であるし、

その人が持っている手持ち資金であるし、又その人が持っている

別の不動産や株式といった資産であったりします。




例えば、５０００千万の価格の不動産を購入する、と言うことで

融資を受ける際に、収支があうか、担保があるか、お金を

持っているか、銀行からすると貸した資金が回収できる

根拠がないといけません。




これは、ビジネスを起こす際に私募債を発行して資金を調達する際も

同じ事がいえます。




ただ、出資の場合は金銭消費貸借ではなく、出資法による

資金調達なので、出資者はそのビジネスが立つ行かなくなり

解散したとしても、その資金を回収する事が出来ません。




あくまでも出資する側の責任においての出資です。




なので、配当も結構取りますし、

出資を受けることは非常に難しいです。




ただ、それを実際に実行している人は

世の中にたくさんして、あのホリエモンも

ライブドアの前身に起業も、出資や知り合いからの

借金で起こしたといっていますよね。




出資する相手を惚れさせる、心底納得させる事が

出来た場合は、出資も可能性がある、という事ですね。




私も、将来は小さい会社で将来有望な会社に出資をして

見ようと思っています。




この、これから伸びそうな会社に出資する、という行為は、

非常に夢があり、物凄くワクワクする行為だと思います。




資本金１００万円で始めた会社が上場なんてしたら、

何万倍にもなって、帰ってきます。




投資する側としても、非常に魅力があるし、

現在の事業と、不動産投資で成功した後は、

この様な活動にも身を乗り出してみたいと思っています。




まずは、私たちはまだまだ、出資や融資を受ける側ですので、

投資をする側の事をしっかり考えて、行動し、

また、出資する側を説得する事が出来る、根拠を十分に

用意しなくてはいけません。

前回の続きです。




金融機関から資金をお借りして、

アパートを購入する、という話でした。




ただ、当然ですが、初めて銀行を訪ねて、

このアパートを購入したいので、お金を貸してください、

と言っても、通じるわけがありません。




購入したアパートがキチンと運営できるのか、

万が一入居率が悪くなり家賃収入で返済できない場合、

本業のほうで助けることが出来るか、とか。




サラリーマンの場合は、この本業でカバーできるかどうか、

という部分が非常に大切な様です。




なので、所謂、「属性」と言いますが、

出来るだけ大きい会社に勤めているほうが、

「属性」が良いと、言われます。




当然、この属性が良い人のほうが融資が

受けやすいですよね。




それと、この属性という部分を他の面で考えると、

お金の使い方がルーズなのか、キチンとしているのか、

家族がいるのか独身なのか、キャッシングが出来るカードを

持っているかどうか、買い物をローンで購入した

経歴があるかどうか。




色々と、その人のお金に対する姿勢というものが、

問われるわけです。




これは、事業をする時を考えたら分かりやすいのですが、

例えば、洋服販売するお店を営んでいたと仮定すると、

５０万円で仕入れた、洋服が全く売れず、

半分ほど売れ残ってしまった、と。




そうすると、その半分を返品できれば良いですが、

普通は買取なので、返品など出来ません。




これは、販売者側の売れるという目算が間違えた、

という事ですね。




ここで、資金が足りなくなるのですが、その足りない資金を

どの様に調達するか、何ですね。




利益が上がっているときに、無駄使いせずに、

しっかりとお金を貯めておけば、そのマイナス部分を

カバーできます。




この様に行動できる人を、属性が良い、と言います。




一言に属性、と言っても色々な部分で見る事ができます。




初めて銀行に行って、アパート購入資金を申し出た際には、

銀行側としては、出来るだけ手間を省いてその人の

属性を調べたい、というところなんです。




その際に重要なのが、サラリーマンの場合は勤め際、結婚しているか否か、

給料の額、出費の額（今抱えている住宅ローンや自動車ローンなど）

ですね。




例えば、年収が１０００万円の人が住宅ローンもなく自動車も

持っていない、既婚で子供が一人いる、といった場合は、

融資は通りやすいでしょうね。




そうそう、既婚かどうかというのは、

結婚していると、それだけ一生懸命働く確率が上がる、

子供がいる場合は、より一層、一生懸命働く可能性が

上がる、という事で属性判断は良いようです。




これが、年収は低い、貯金はない、車のローンはある、

おまけに独身、となったら非常に難しいです。




借金と一言にいっても種類があって、

カードローンのような借金は負の借金、

不動産購入資金で借りた借金は正の借金、

という事ができたりするものなのです。




理由は簡単ですね。




カードローンは欲しいものを我慢できなくて、

ローンを組んでまでして、購入して出来た借金。




その買ったものは、一銭も収入を生みません。




不動産を購入するためにした借金は、

その購入したものから収入が発生します。




その収入から、借金を返済します。




入居が順調なら、借金を払ってお金が余ります。




だから、金額が大きくても安全な借金と

言うことができます。




そうではない場合もありますが、

それは又、別の機会の話しましょう。




兎に角、私のブログの読者様は、

カードローンだけは絶対にしない様に

気をつけてください。




気をつける、というよりキャッシングが出来る

カードは直ぐ解約すべきですね。




それと、自分の属性を上げる努力を続けて下さい。




今の仕事を出来るだけ長く続けて、源泉徴収表を

同じ会社で３年分もらえるようにする、

今から貯金をする、１０円でも１００円でも使わない工夫をする、

給料が上がるように努力する、勉強をする。




他人から見て、どんな人がまじめに見えるだろうか、

と考えると分かりやすいと思います。




明るい未来のために、今日から今から、

今日は、私の本分と言いましょうか、

ビジネスの話題です。




私は、現在小さい会社を経営していますが、

ブログタイトルにあるように、多額に負債を

抱えていました。




ただ、割と売上を上げやすいというか、

日銭商売なので、何とか抜け出す事が出来ました。




普通、数億という負債は不動産を抱えるか、

それ以外の場合は、社員をかなりの人数抱えた会社

に成るはずです。




私が思うに、社員をたくさん抱えてビジネスをするよりは

社員が少ないほうが、社員にも迷惑をかける確率が減りますし、

自分も再起しやすいと思います。




ただ、数億となってくると、かなりの知識が要るでしょうし

時間が掛かるのも確かです。




私の場合は、全ての処理が終わるまで１０年くらい

掛かっています。




今なら、専門の弁護士がたくさんいるので、

もっと早く処理できるかも知れませんが、

当時は、サービサー法に詳しい弁護士も

あまえいませんでした。




と、ちょっと横道にそれましたが、

私が思うに、社員をあまり抱えないほうが

いいと思います。




なので、やはり流行のネット系のビジネスが

起業するには一番いいと思いますが、

如何せん、時間が掛かりますし、作業が地道です。




そこで、私がお勧めするビジネスが不動産ビジネスなのですが、

確かに属性が非常に大切です。




不動産ビジネスで一番大切なことは、

準備段階で真面目に生活をしていたか、

というのが大切です。




自己資金を全く持たずに、不動産投資を始めた

という、凄い方もいますが一般的には、

自己資金がある程度ないと、スタート地点にさえ

立てません。




なので、まず２００万円〜３００万円位の現金は

貯めるようにしましょう。




そうですね、普通に会社に勤めて毎月１５万円手取り給料が

あるとして、実家から通えば１０万円は貯金できますね。




年間１２０万円なので３年で３６０万円です。




どうですか、難しいですか。




はっきり言います。




これが、難しいという人は、

おそらく何をしても、続かず、

成功することは出来ないでしょう。




何か、凄いアイデアが頭に浮かんで、

そのアイデアを特許申請して、

どこかの会社に売る、という事も出来るでしょうが、

そのアイデアを特許申請する方法も、

そのアイデアが認められるかどうかも分かりません




それでは宝くじと同じになってしまいます。




なので、まずは３００万円貯める。



同じ会社に３年以上勤める。




これを全ての基本にすると良いと思います。




大卒でおおよそ２５歳〜２７歳くらい、

高卒で２１歳位ですか。




その時点から、不動産ビジネスを始められるんです。




そこから、１０年も修行を積めば、

普通にやっても、２〜３億円くらいの

資産は築ける可能性が非常に高いです。




手取りキャッシュフローで、控えめに見ても

年間８００万円は行くと思います。




思いついたときから、３年辛抱する。




起業する、ビジネスを始めるというのは、

初めにどれだけ真面目に真剣に、

自分の将来を見据えて、行動出来るかで決まると思います。

以前読んだ本を今日、読み返していました。




ウォレスワトルズの本なんですが、世界は必ず良い

方向に進んでいく、という考え方の内容です。




資源は枯渇することは無い、望むものを心から信じ、

それを常に忘れずに、いつ何時も思うこと。




という感じでしょうか。




これ、一歩間違えると、非常に危険な内容だな、

と思いました。




この類の本は、ある程度行動力があって、目標がキッチリ

している人が読まないと、ただ妄想するだけの人が

出来上がってしまう恐れがあるような気がします。




この様なモチベーションが上がる本は、

たまにちょっと疲れたときに読むのには非常に

良いと思います。




ただ、基本的な目標や行動計画がキチンと出来ていないと、

勘違いしてしまう人もいると思います。




例えば、私も取り組んでいますが、不動産投資。




巷では色々な書籍が出ていて、非常に分かりやすく、

解説してあるものも多いと聞きます。




でも、基本的なことが出来ていないと、

不動産投資というのは到底入り込めるビジネスでありません。




ここで、テストです。




１．目の前にすご〜〜〜く美味しそうな寿司があります。

　　１人前３５００円です。

２．回転寿司に行くと同じ量の寿司が８００円で食べられます。




貴方は、どちらに行きますか？




まあ、状況によると思いますが、

ここ半年は寿司を食べていないとしましょう。




さあーーーーどちらですか？




非常に多い確率で１番を選択します。




色々と理由はあると思いますが、

半年に１回くらいは良いだろう、という自分に対する

甘えです。




不動産投資に取り組もうと思っている人は

もうすでにこの段階で違いが出ます。




私が知っている不動産投資家の方がいるのですが、

その方、もうすでに数棟物件を所有してます。




家賃収入はおそらく年間で数千万円はあるでしょう。




でも、いつも会うとき、ジーパンにＴシャツみたいな感じで、

非常に気さくです。




とても、数棟所有している不動産オーナーとは

思えません。




おそらく、もっと高い目標があって、それまでは何としても

と思っているのか、どうか分かりませんが、

無駄遣いは一切しない、というのが徹底しています。




あの、ビルゲイツでさえ、飛行機に乗るとき、

エコノミーにするそうですからね。




理由は、エコノミーに乗ろうがファーストクラスに乗ろうが、

目的地の到着する時間は同じだから、という事です。




資産を残す、ビジネスで成功する人は、

強靭な精神力を持っています。




私は、以前の本を読み返して、目標を達成するために、

心の弱い部分を総点検しているところです（笑）

今日は好きな事に取り組む、という事に付いて

ジックリ考えています。




私たち社会人は多かれ少なかれ、収入を得るために

何かの行動を取らなければいけません。




これは、専業主婦の方も一緒だと思います。




自分の旦那さんが一生懸命働けるように、

美味しい食事を作るとか、独立の手助けをするとか、

旦那さんが疲れて帰ってきたときに、何か心が和む事を

してあげるとか、これも収入を得るための行動になります。




それで、ある作業をしていて考えたのですが、

「好きな事」をしている時というのは、

あまり疲れを感じない、お腹もすかない（すかないというより

食事をするのを忘れてしまう）、下手をすると眠くならない、

という事まであると思います。




サッカーファンが徹夜でサッカーの試合を見ることとか、

よくあることですよね。




これを、仕事に応用できれば凄いことになりと思いませんか？




世間で、所謂成功している人たちというのは、

この様な状態を経験している、と聞きます。




昔から言う、「侵食を忘れる」というヤツですね。




ただ、「好きな事」をやれば必ず成功するとは限りません。




皆様も、好きな事やっているのに結果が中々出ないな、

なんて思うこともあると思いますが、

これはおそらく、成功するまで続けていないから、

だと思ったりします。




私もまだ、その域まで到達していませんが、

成功する、というのは運もあると思います。




確かに、これは感じるのですが、私がサービサー問題で

悩んでいる時に、偶然に見つけた本も、「運」だと思います。




ただ、その過程では「侵食を忘れてその事ばかり考える」時期が

必ずあると思います。




なぜかと言うと、何か一つの事に没頭しているからこそ、

その様な「運」引っ張り込んでいる、と感じるからです。




私は、サービサー問題で悩んでいる時、

あちこちの弁護士に会いに行きました。




京都、岡山、新潟、静岡・・・・・




ことごとく、破産しかない、と言われまくりました。




ただ、何か物足りないというか、何か他に手があるはずだ、

と信じ込んでいました。




そんなの時、ある本に出くわしたのです。




その本は事情があって、現在は紹介できないのですが、

心配は要りません。




今は、サービサーに詳しい弁護士先生がたくさんいますので、

私が悩んでた頃と比べると、比較的探し易いと思います。




ちょっと論点とはずれてしまいましたね（笑）




好きな事に取り組む、という事を実践すると、

寝ている時もその夢を見ますよね。




今の私が不動産投資に没頭しているように。

このところ、競売物件の情報が増えています。




何だか、分かるような分からないような気がしますが、

震災の影響が出ているとすれば、これもその前兆なのかも

しれません。




千葉県内でいうと、海岸沿いのほうが多いので、

何があったのか、調べる必要があるかも。




私は、投資の一つかたちとして競売物件を購入する

事も考えていますが、やはり色々と考える部分もあります。




何を隠そう、私が経営する店舗と土地も昔、

競売に掛けられたことがありますので。




サービサーに債権が譲渡されていましたので、

最後にその段階まで行っています。




間一髪で、融資の目処がつき、資金をお支払いをして、

何のとか取り下げて貰うところまでたどり着きましたが、

あの時はビビリまくりでした（笑）




ＲＣＣとしては、これは脅しというか早く回収するのが目的で、

債務者のお尻を叩く意味で行うようでうすが、

そんなこと知りませんからね（笑）




あの時は必至でした。




会社の業績も上がってきていましたし、当然利益も出てきていたので、

このまま手放すわけにはいかないと。




それに娘が生まれたばかりの頃だったので、なおさら

あせりました。




今、この記事を書いていて、あの時の事を思い出しながら

書いていますが、よく乗り越えたなと、しみじみ、です。




それで、話がだいぶそれてしまいましたが、

競売物件を購入する際に、相手の債務者の事も

多少考えて購入しないといけないな、と思うわけです。




競売事件になってしまうのは、借金が返せなくて、

金融機関が競売を申し立てるのですが、

良い弁護士や税理士、コンサルタントを探せなくて、

やむなく競売になってしまった人もいると思うんです。




もっと情報をたくさん取り寄せることが出来ていれば、

モチベーションを高く保ち、明るい未来を描きながら、

仕事をしていれば・・・・・・




私の様にサービサー法を利用したり、他にも

民事再生や個人再生、それ以前に金融機関と

綿密な話し合いで、リスケの交渉をしたり、

色々な方法を試みる事が出来たと思います。




その様な観点から、私はその様な人たちの手助けが出来れば

いいな、と常々思っています。




いつか、その様な仕事が出来るようになるまで、

今は着実に資産を築き、圧倒的な説得力をもった人物に

なる必要があるんです。




そのために、現在、日々全力で事業に、また不動産投資に

取り組んでいるところであります。

今日、茨城県の土浦という所に物件を見に行ってきました。




正直言うと、ちょっと厳しい感じがしたのですが、

周辺の不動産業者さんの訪ねたところ、以外の

賃貸需要があり、その業者さんの管理物件は平均で

８５％以上回っているという事で、若干安心しました。




もし購入する事になれば、管理会社さんは決まりですね（笑）




ところで今、ジェムススキナーの本「お金の科学」を

読んでいるのですが、また昔を思い出してモチベーションが

上がってきました（笑）




というか、今の私はあの時の決意で不動産投資の勉強を

し始めたんだな〜、というのを思い出しました。




今は遊技業という業態で、この震災でどのような影響が

出るか分からないという事で、新規の分野に進出するのには

何がいいだろう、という事で選んだのが賃貸不動産の分野です。




ただ、新規の分野に進出するのはそうは簡単では無く、

色々と壁に当っているところで、この本に出会いました。




本当に良かったと思っていますね。




今日も物件を見に行って、第一印象では非常に悪い部分が目立ったのですが、

価格交渉によっては、修繕を掛ければ見直せる部分を発見できてます。




それが、意外な賃貸需要でもあったわけですね。




私は、サービサーの体験、巨額の負債からやっとの思いで、

復活して、その体験を皆様に伝えるのが使命だと思っていますので、

この不動産賃貸業という新分野への進出をどうしても果たしたい！！




そういう信念から、行動をしております！




これからも、文章は下手ですが、皆様に元気がが出る、

情報をドンドンご提供していきたいとおもっています。

今日は、メルマガで有名な水戸大家さんと物件視察に

行ってきました。




今回の物件は、資料で見る限りかなり良い物件で、

千葉の八街というところで私が良く知っている地域ということもあり、

資料の段階で買い付けを入れて、水戸大家さんのアドバイスのもと、

現地を見てきました。




いままでは自分で勉強した情報を元に、自身で視察に行っていたので、

やっぱりプロは違うな、という部分を随所に確認することが出来て、

本当に勉強になりました。




まず、違うのは元付け業者さんといきなり会って、

話が出来たという事。



これは、非常に強みですね。




今回、非常に参考になる意見が聞けました。




これは、ブログで言っていい情報なのか分かりませんので、

ここでは控えておきますが、決定的な判断材料となりそうです。




これによっては、購入をするかしないが決まってしまう、

くらいの情報が聞けて本当に良かったと思います。




それと、元付けの業者さんがどの様に仕事をして、

どの様に考えているのか、というのが良く分かったので、

これからの情報収集の部分で大変参考になりましたね。




今年中に、少なくとも２つは購入したいと思っているのですが、

中々どうして、難しそうです（笑）

今日、私のメインバンクに行って当社の前期の

成績を報告をしてきました。




やっぱり震災の影響で悪くなっている企業が

多いらしく、困った感じでしたね。




幸い、当社は前期と横ばい、ちょっと良いかな、

という決算が出来そうなのですが、そんな感じなので、

銀行の反応は上々でした。




当社は非常に立地の悪い状況で営業してきましたので、

逆にあまり社会情勢に響かないのかもしれません




顧客化、というかお客さんのほとんど全てが

常連化しているお陰だと思います。




本当にありがたい事です。




感謝の一言に尽きます。




それで、今日は不動産投資の部分を中心に話を

したんですが、融資範囲も少し変化が出ていると

感じました。




リスク軽減と言いますか、都市化してます。




当社は千葉市内なのですが、以前は利回りの部分から、

千葉は当然として、茨城に積極的だったのですが、

神奈川県よりにシフトしている、という感じでした。




横浜辺りまではＯＫと言います。




まあ、これも案件によってだとは思いますが、

状況が震災以後、多少変化していると思います。




なので、利回りが高い物件を攻めるのが難しく成ったのですが、

ならば、ダメ元でもっと地方狙いで都市銀にアタックしようと

思っています。




ただ、都市銀は小さい案件は相手にしてくれそうにないし・・・




いや〜〜難しい感じになってきましたが、

そうは言ってられないので、この連休を利用して、

色々と計画を立てて行こうかと思います。




それと、これはちょっと遊びなのですが、

前から持っていたＦＸ口座で、いくらか円を外貨に

シフトしておきました。




超〜長期での観測ですが、円安に進むと思っていますので、

豪ドルに○百万円ほど、変えて有ります。




いや〜〜〜ビックリしましたね。




たった１ヶ月で何もしなくて２０万円の利益です。




ただ、そこでビターーーっと止まっていますが（笑）




経済状況をしっかり観察していく必要がある１年になりますね。

今回は不動産投資について、

ちょっと意見を述べてみたいと思います。



昨今、不動産投資がブームとなっていますが、

投資計画や戦略、資金計画など・・・



基本的な、事業を始める際のやらなければ

いけない事が出来てないまま、参入してしまう

方が多いと聞きます。




属性が良いと、以外に参入しやすい不動産投資。



投資というのは何でも同じですが、

ビジネス感覚がないといけないと思います。



貧乏父さん金持ち父さんの書籍を読んで、

不動産投資を始める方が多いようですが、

不動産投資もビジネスですから、経営者感覚が

ないと、上手くいかないのは当然だと思います。



仕入れ、販売管理費、人件費、借り入れの返済、水道光熱費、

その他諸々・・・・



上記の勘定項目を不動産投資、いや不動産賃貸業に

当てはめて、計画を綿密に組んで行きたいですね。




ちなみに、私の会社では、新規の事業参入の

一環として、不動産賃貸業に参入する予定です。

投資用不動産ということでお話をしようと思っていたのですが、
少し脱線しました（笑）


投資用不動産という観点から、物事を捉えた時に、
今は流行の賃貸アパートとか賃貸マンションだけに
こだわる必要はない、と思うんです。


確かに住宅というのは、生活必需品なので底辺の需要があります。


その代わり、収益性が悪いです。


投資用不動産、ということで、閉店したパチンコ店とか
ゲームセンターを競売や任意売買で安く購入して、
誰か経営者を雇って、運営する、という不動産投資もありますね。


投資用不動産の市場規模というと難しいように聞こえますが、
要は需要があるか、どうか、と言う事ですよね。


２００９年の初頭は派遣切りとか、労働者に対する問題が
クローズアップされていましたが、私はあの人たちを見て
一つ思った事があります。


断片的にしか見てないので、誤解を招くかもしれませんが、
あえて恐れずに言わせていただきます。


派遣で安い家賃で遼に入って働いていて、解雇された瞬間に
お金をいくらも持っていない、というのはどういう事でしょう？


ある派遣社員は数千円の遼に入っていて、しかも食事も提供される
会社で働いて、貯金が数万円しかないというのは本人にも
責任あるのではないでしょうか。


報道は、片方の目からしか物事を言わないので勘違いし易いのですが、
自分がいやな思いをするのは、自分にも責任があると思わないと
いけないと思うんです。


そういった意味で、投資用不動産ついても、その
市場規模についても表面的な部分だけにとらわれずに、
出来る限りの情報をかき集めて、そこから自分独自の
投資指標を考えて投資していかなければいけない様な気がします。

１億の物件で、月収が１５万円ほどですから。


ただ、銀行としては、企業と比べると保全が効いているので、
融資をいくらかし易いという事ですね。


不動産投資を始めようとして、良く聞く話が、
投資用マンションの物件を見に行くまではするけれども、
そこから先に進まない、というパターン。


特にサラリーマンの方に多いと聞きます。


ちなみに私の話を、妻にしても同じような答えが返ってきました（笑）


「そんなに借金して大丈夫なの？」


という、非常に単純な話です（笑）


よ〜く考えて欲しいのですが、現在は不動産不況と言われている、時です。


銀行も非常に厳しい基準を持っています。


そんな中で、融資案件がパスするということは、その
投資用マンションの物件は銀行からしても保全が効いている。


例え、経営が上手く行かなくても、転売すれば回収できる、
という物件、という事です。


そうなんですね。


銀行が、その投資用マンションの物件は優良物件だと言う事を
保証してくれている訳です。


１億円の物件を９０００万円の借り入れで購入した場合、
例え、経営が上手くいかなくても、９０００万円で転売出来る、
物件だと言う事です。


どうですか。


購入時の手数料や税金などの出費はありますが、
その分はそれだけの優良物件なので、おそらく３年くらいで
回収できます。


普通、投資用マンションとしてそれだけの
優良物件はそれほど空き室も出ません。


株やＦＸも良いですが、不動産投資の中でも賃貸マンションを
利用した不動産投資は非常にリスクの低い投資になる、という事ですね。

賃貸経営について、何回かに掛けて話を
させて頂いております。


投資用不動産のための物件を探す、と言うのは
賃貸経営を不動産投資として腰をすえて考える上で
非常に重要な仕事になります。


ご自分が持っている、土地を活用して賃貸物件を建てて、
それを経営する事も非常に大切な事ですが、
既存の投資用不動産の物件を自ら探して、それに投資を
しようとする、と言うのが究極で非常に面白みがある
投資活動なのではないでしょうか。


私は、現在の会社経営をしながら、将来、賃貸物件を
購入して、投資活動をしようと思っていますので、
考えただけで、胸がうずうずしますね。


この様な感覚は、まだ自分で会社経営をされた経験がない方には
分かりにくいかもしれません。


投資用不動産の物件を探して、そのバランスシートを考慮して、
それで銀行と交渉して、融資を取り付ける。


その物件に対する融資が不可能ならば、また次の物件を探して、
また一からやり直す。


正に、経営です（笑）


ただ、強いて言えば、従業員が非常に少ない又はいない、と言う状況。


現在の私の会社は零細企業ですが、それでも社員が４人アルバイトが
３人いますので、ある程度の組織をまとめる事が要求されます。


その反面、以前にも書きましたが、組織運営の面で
楽かな、という感じがします。


ただ、収益に対する融資が大きいのでその辺りに対する、
気持ちの持ち方ですかね。