投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

今回も、当ブログをご拝読頂きまして

本当に感謝いたします。




今回のテーマは、他の分野の投資についてです。




基本的に、私のブログは借金地獄から這い上がってきた

私の経験を生かして、如何に効率よく、

ビジネスを構築していくか、という事を

テーマにしているのですが、私が現在行っている事業が、

遊技産業関係、新規事業として不動産賃貸業を構築しようと

していますので、その他の「投資」という事で、

考えてみましょう。




投資という事で考えますと真っ先に頭に浮かぶのは、

株式投資、ＦＸ等の分野になると思います。




どとらも小額から始める事が出来る、

手軽な投資といえるでしょう。




それが故に、安易に考えて勉強も全くせずに

参入する人が多いのもこの分野です。




色々なメディアでたくさん告知されています。




私も以前は、どちらも行った事がありますが、

株式に関しては全く失敗に終わっています。




リスクを取らないと投資をする意味が無いという事で、

新興市場系、東証２部やＪＡＳＤＡＱ、マザースなでで

取引をしていました。




自分なりに勉強しているつもりに成っていたのが、

ダメだった原因ではないかと、今では反省しています。




ＦＸのほうは、数十間円位の利益は出ていますね。




投資額が２００万円位でしたから、非常に効率の良い

部類に入るだろうと思います。




ＦＸの口座は今でも少し動かしては、います。




ただ、為替というのは要は通貨の両替なので、

儲かる人がいる、という事は損する人が必ず

いる訳です。




ギャンブルに近い感じがします。




それと、ＦＸをやっていると分かるのですが、

非常に乱高下が激しいときには、スプレッドと

いって、為替を交換する手数料があるのですが、

このスプレッドが大幅に動きます。




普段は４銭くらいのものが、乱高下時には

１２銭とかになったりします。




なので、長期で投資するする時は関係ないですが、

短期のデイトレなんかをやる場合は、気をつけないといけませんね。




長くなったので、この先は次回へ。

こんばんは。




いつも読んで頂きまして、

ありがとうございます。




今回は、最近の物件情報の動向について

共有したいと思います。




金融機関は３月決算、９月が半期決算、

という会社が多いので、その影響が多少出ているのかな、

という感じの案件が出ていますね。




任意売買案件とか、破産物件なのですが、

金融機関が半期決算に向けて、早めに処理を

進めているのかもしれません。




この様な物件は、時期によっては凄く魅力ある

物件になるようです。




今、私のところに入ってきている物件情報は、

破産物件なのですが、価格的には普通、指値が出来ない

ところまで来ているのですが、まだここから価格を

下げても良いと、言う事で入ってきています。




ただ、容積率オーバー物件なので融資を引くのが

難しいでしょうね。




利回りは２０％を超えます。




首都圏で、Ｓ造で２０％超え、というのは

そんなに悪くない話なので、個人的には

少し調べようと思っていますが、融資次第、

というスタンスであまり力まずに行こうと思います。




物件を探されている方は、

この時期は掘り出し物が出てくるみたいなので、

不動産業者行脚をしてみるのも、

いいかもしれません。




ただ、このところ残暑が非常に厳しいので、

こまめな水分補給をしっかりしながら、

業者回りをしましょう。

今日は負債と言っても少しニュアンスが違うのですが、

投資について考えてみたいと思います。




私たちが何かビジネス始める際に、資本金、要は

ビジネスのする上での運転資金というものが必要になります。




この本金資を自己資金で賄うのがもっとも良いと思いますが、

凄く良いアイデアが浮かんで、直ぐ行動に移したい、

といった場合はこの資金が無い場合があります。




それで、この資金を借りたり出資してもらったり

する訳ですが、一般的には身内に借りたり、

友人に借りたり、私募債を発行して出資してもらったり、

して資金を調達するのが一般的です。




それ以外の方法して、金融機関から融資を受ける、

銀行からお金を借りる、という方法もあります。




金融機関の場合は、出資ではなく、金銭消費貸借といって

金利を受け取り、資金を貸し付けます。




この金利を受け取る、という所がミソで、

金利を受けとるという事は、その資金を貸し付けて

見返りを求めている、という事になります。




要は、ビジネスと成っているわけですね。




なので、金融機関というのは信金を貸し付ける際に、

色々と調べます。




この借受人は、お金をしっかり返すだろうか、

真面目に働くだろうか、そのビジネスを営む力が

あるだろうか、といった事を調べます。




これは、貸し付けた資金がもし戻ってこない場合に、

自分にも責任があるからです。




貸し付けた資金をあらゆる方法で回収する手段を

色々と模索して、貸し付けます。




なので、一般的には新規の人が、あるビジネスを行いたいので、

融資をして欲しい、と言っても総簡単には融資してくれません。




なぜかと言うと、その人の信用が無いからです。




何をバカなことを言うんだ、初めてビジネスをやろうと人が

信用なんて有るもんか、そのビジネスの将来性を見ないで

どうずるうだ、と言いたいところですが、これが現実です。




なので、その様な新規ビジネスを行う人のために

政府や自治体が制度融資というものを行っています。




この制度融資について、また別の機会にお話しする事として、

今回は銀行の融資、について述べて行きます。




投資する側、ここでは金融機関ということに成りますが、

（金利を取っているのでちょっと違うのですが、投資の場合は

配当というものが発生します。この配当とダブらせて下さい。

また、融資というのは金銭消費貸借で出資ではないので、

基本的には返さないといけない資金です。これにも、色々と

法律がありますよね。以前にお話したサービサー法が１例です。）

投資を受ける側である私たちは、当然の如く、投資をする側が

納得いくように、説明をしないといけません。




私のブログでも触れていますが、昨今不動産投資が

非常に話題に成っていますが、書籍によっては、

いとも簡単に融資が受けられるような事を書いていますが、

上記の様な理由から、そう簡単には融資は受けられません。




金融機関が納得するような理由がないといけません。




それが、収支予測であるし、積算評価であるし、収益還元評価であるし、

その人が持っている手持ち資金であるし、又その人が持っている

別の不動産や株式といった資産であったりします。




例えば、５０００千万の価格の不動産を購入する、と言うことで

融資を受ける際に、収支があうか、担保があるか、お金を

持っているか、銀行からすると貸した資金が回収できる

根拠がないといけません。




これは、ビジネスを起こす際に私募債を発行して資金を調達する際も

同じ事がいえます。




ただ、出資の場合は金銭消費貸借ではなく、出資法による

資金調達なので、出資者はそのビジネスが立つ行かなくなり

解散したとしても、その資金を回収する事が出来ません。




あくまでも出資する側の責任においての出資です。




なので、配当も結構取りますし、

出資を受けることは非常に難しいです。




ただ、それを実際に実行している人は

世の中にたくさんして、あのホリエモンも

ライブドアの前身に起業も、出資や知り合いからの

借金で起こしたといっていますよね。




出資する相手を惚れさせる、心底納得させる事が

出来た場合は、出資も可能性がある、という事ですね。




私も、将来は小さい会社で将来有望な会社に出資をして

見ようと思っています。




この、これから伸びそうな会社に出資する、という行為は、

非常に夢があり、物凄くワクワクする行為だと思います。




資本金１００万円で始めた会社が上場なんてしたら、

何万倍にもなって、帰ってきます。




投資する側としても、非常に魅力があるし、

現在の事業と、不動産投資で成功した後は、

この様な活動にも身を乗り出してみたいと思っています。




まずは、私たちはまだまだ、出資や融資を受ける側ですので、

投資をする側の事をしっかり考えて、行動し、

また、出資する側を説得する事が出来る、根拠を十分に

用意しなくてはいけません。

今日は、メルマガで有名な水戸大家さんと物件視察に

行ってきました。




今回の物件は、資料で見る限りかなり良い物件で、

千葉の八街というところで私が良く知っている地域ということもあり、

資料の段階で買い付けを入れて、水戸大家さんのアドバイスのもと、

現地を見てきました。




いままでは自分で勉強した情報を元に、自身で視察に行っていたので、

やっぱりプロは違うな、という部分を随所に確認することが出来て、

本当に勉強になりました。




まず、違うのは元付け業者さんといきなり会って、

話が出来たという事。



これは、非常に強みですね。




今回、非常に参考になる意見が聞けました。




これは、ブログで言っていい情報なのか分かりませんので、

ここでは控えておきますが、決定的な判断材料となりそうです。




これによっては、購入をするかしないが決まってしまう、

くらいの情報が聞けて本当に良かったと思います。




それと、元付けの業者さんがどの様に仕事をして、

どの様に考えているのか、というのが良く分かったので、

これからの情報収集の部分で大変参考になりましたね。




今年中に、少なくとも２つは購入したいと思っているのですが、

中々どうして、難しそうです（笑）

今日、私のメインバンクに行って当社の前期の

成績を報告をしてきました。




やっぱり震災の影響で悪くなっている企業が

多いらしく、困った感じでしたね。




幸い、当社は前期と横ばい、ちょっと良いかな、

という決算が出来そうなのですが、そんな感じなので、

銀行の反応は上々でした。




当社は非常に立地の悪い状況で営業してきましたので、

逆にあまり社会情勢に響かないのかもしれません




顧客化、というかお客さんのほとんど全てが

常連化しているお陰だと思います。




本当にありがたい事です。




感謝の一言に尽きます。




それで、今日は不動産投資の部分を中心に話を

したんですが、融資範囲も少し変化が出ていると

感じました。




リスク軽減と言いますか、都市化してます。




当社は千葉市内なのですが、以前は利回りの部分から、

千葉は当然として、茨城に積極的だったのですが、

神奈川県よりにシフトしている、という感じでした。




横浜辺りまではＯＫと言います。




まあ、これも案件によってだとは思いますが、

状況が震災以後、多少変化していると思います。




なので、利回りが高い物件を攻めるのが難しく成ったのですが、

ならば、ダメ元でもっと地方狙いで都市銀にアタックしようと

思っています。




ただ、都市銀は小さい案件は相手にしてくれそうにないし・・・




いや〜〜難しい感じになってきましたが、

そうは言ってられないので、この連休を利用して、

色々と計画を立てて行こうかと思います。




それと、これはちょっと遊びなのですが、

前から持っていたＦＸ口座で、いくらか円を外貨に

シフトしておきました。




超〜長期での観測ですが、円安に進むと思っていますので、

豪ドルに○百万円ほど、変えて有ります。




いや〜〜〜ビックリしましたね。




たった１ヶ月で何もしなくて２０万円の利益です。




ただ、そこでビターーーっと止まっていますが（笑）




経済状況をしっかり観察していく必要がある１年になりますね。

前回は非常に説教くさくなって申し訳ありません。


今回はもう少し夢があると言うか、煽りではありませんが、
賃貸経営の良い部分を見ていきましょう。


良い部分と言いますと、簡単に出来るという話ではなく、
利回りの話ですね。


まあ、世間で言うところの利回りはそれほど良いとは言えません。


例えば、１億円の賃貸マンションを購入して
賃貸経営を始めると考えて見ましょう。


今はフルローンでの銀行の融資は降りませんが、
仮にフルローンで物件を購入できたと仮定します。


ＲＣで３５年くらいなので、築５年の物件を購入すると、
残り３０年ですから、１億円を３０年で返済する、
という返済計画ですね。


金利が３％として、初年度はおおよそ年間３００万円の金利。


返済が年間で約３３０万円位でしょうか。


合わせて６３０万円の元利金です。


利回り１０％の物件だとすると、家賃収入が１０００万円、
という事なので、１０００万円から６３０万円引いて３７０万円。


収入から差し引ける経費は、金利と減価償却費その他の
細かい経費のもなので、手元に残るのは年間で２００万円位でしょうか。


月収にすると、１６万円くらいでしょうね。


１億円の借金をして月収が１６万円です。


どう思いますか？


賃貸経営の利回りは良いな、と思いますか。


私からすれば、確かに利回りで換算すると、それほど
高いとは言えません。


いま私が経営している会社は、投資額が６０００万円で、
年間１０００万円の返済をして、私が５０万円ほどの給料を
取って、それで６年で借金が完済されますから、
よっぽど今の会社のほうが利回りは良いです。


ただ、賃貸マンションは圧倒的にリスクが低いです。


銀行側もリスクが低く、保全が利きやすいので融資が
通りやすいと言う事ですね。


借金額は大きいのですが、リスクは低い。


それと、会社経営の方法を知っている私からすると
賃貸マンションの経営のほうが遥かに楽です。


管理会社をたのむ事も出来ますし。


利回りが悪いからと言って、旨みがない、とは
言い切れない部分があります。


収益不動産の場合は、条件が整って尚且つ慣れてくれば、
次々と物件を増やしていけるので、さっきの計算で行くと
１０棟持てば、月収１６０万円と言う事です。


悪い数字では有りません（笑）


利回りが悪い、というだけでは投資判断は
出来ないという良い例ですね。

年金の運用方法というものを気にかけた事があるでしょうか。

米国では、一般の方でも普通に株式投資をしたり
していたので、年金の運用方法やその企業の取り組み姿勢、
利回りなどを非常に厳しくチェックされるようですね。

日本では、年金というと、会社の天引きでどの様に
運用されているか、あまり詳しく調べていない方も
多いと聞きます。

運用されている年金がどの様に動いているかを
チェックしていても、運用実績、いわゆる
利回りというものを、厳しくチェックする人は
また少なくなってくると思います。

運用、に対して日本ではなぜこの様に他人任せで、
安易に構えてしまうか、というと金融の知識が
あまりにも乏しいために、この様になっているという事です。

金持ち父さんで有名なロバートキヨサキさんも著書で、
ファイナンシャルリテラシーという事を再三強調されています。

自分のお金を、他人任せで無頓着にしている、というのは
本当に奇妙な話です。

そこで、本日のテーマのボーイング社の
年金運用の話です。

なんと、８００億ドル、日本円にして７兆８０００億円以上の
年金資産を運用している、という事ですが、
東京都内で開かれた、シンポジュームにおいて、その運用方法や
割り振り、計画を発表しています。

日本の企業で、自社の年金運用報告をする企業は
あまり無いと思います。

その経過報告いよると、２０００年の約６００億ドル余りの
資産から２００２年は４７０億ドルまで減少しましたが、
相場回復により、２００７年のは８１１億ドルまで、
資産を拡大した、ということです。

２００４年以後は、米国株式の比率を抑えて、
オルタナティブの比率を上げている、という事です。

２０１１年前の目標が米国株式の比率を２８％まで落とし、
オルタナティブの比率を２７％まで引き上げるという事です。

年金資産というのは、会社に勤める人にとっては、
老後のための大切な資産。

どの様に運用されているかを、自分の目で
しっかりと確認していく必要がありそうです。

米国ＭＭＦのリザーブ・プライマリー・ファンドが
資金の少なくとも３分の１を償還する、という
ニュースが入ってきました。

米国ＭＭＦのリザーブ・プライマリー・ファンドは
９月の中旬で運用が元本割れしたとのことです。

ＭＭＦという商品は、利回りはあまり高くないですが、
元本割れし難い、と言われている運用方法だけに、
ちょっといや〜〜な、感じがしますね。

ただ、このリザーブ・プライマリー・ファンドという
ＭＭＦは日本のＭＭＦと比べると、かなりリスクの
高い運用の仕方をしていたと、思われますね。

米国のサブプライムローン問題を見ていると、
裏側では、非常にずさんな運用していた、という
意見も専門家で出ており、これから米国でも
詳細が明らかになって行くんでしょうね。

今回のリザーブ・プライマリー・ファンド問題も
米国のウォールストリートジャーナルの報道では
９月１５日の時点で２００億ドルの償還。

当初の投資資金の３０％〜４０％になるそうです。

それでリザーブ・プライマリー・ファンドの広報担当者の
話によると、「２００億ドルが現在の償還可能金額」だと
言うことです。

リザーブ・プライマリー・ファンドＭＭＦは、８月３１日時点での
運用資産がおよそ６５０億円だったのが、元本割れした
９月中旬には２３０億ドルに減少している、という事です。

この償還作業も数回に分けて行われる、ということですが、
米国のサブプライムローン問題による、経済への影響は
どの辺りまで、行くのかというは非常に懸念されるところです。

日本でも、特に不動産業界、金融市場に影響が出ていますが、
このところの金融関連株の乱高下も激しいですしね。

特に投資初心者の方は、深追いせずに、静観するのが
投資戦略上、最も効果的な時期だと思います。

資金的に余裕のある方は、いろいろと考えられる時期でも
あります。

私も、動く再に業者の工事価格とか、その他の関連商品の
価格が軒並み値下がりしているので、責めるのに
非常に楽です（笑）

インデックス・ファンド、と言うものをご存知でしょうか。

間単に申しますと、TOPIXや日経平均、あるいはアメリカの
S&P５００のような株価指数に連動するように運用する
投資信託の一種のことです。

インデックス・ファンドの特徴は手数料が安い、と言うのが
最も大きな特徴。

一般の投資信託などは、運用益ではリスクを最大限に低下させていますが、
手数料が以外に高い、と言うことですから。

それと、もう一つの大きな特徴は、各市場の指標（インデックス）と
同じ値動きを目指して運用するので、運用状況が把握し易い、
と言うことですね。

他の、ファンドと比較して儲かっているか、そうではないか
が判断し易い、ということでしょうか。

ここで、インデックス・ファンドで使われる主な指標を挙げますと、

日経平均株価（日本）

東証株価指数（TOPIX)

ダウ平均株価（米国）

NASDAQ総合指数（米国）

S&P５００（米国）

MSCIコクサイ・インデックス（海外）

NOMURA-BPI（日本）

などですね。

各指標に使われる、株価はその都度入れか代わりが
ありますが、あるインデックスからはずされた銘柄は
指標の対象にならないので、
各インデックス・ファンドの指標からもはずされる、
と言うことになりますね。

と言うことは、各インデックスの入れ替りのときは
注意して、見ておく必要があると言うことです。

利回りで考えた時には、各指標に連動するファンドなので、
大きな利回りと言うのは、期待出来ないかも知れませんが、
手数料が安いのと、他との比較がし易いので、
良いトレンドに乗っている場合は、一般の
投資信託よりは、運用益が発生する可能性が高いとも
言えるでしょう。

見ている限りでは、手数料が安いと言うことで、
手をかける価値はあると思いますが、
日本では、一般的な投資信託が、かなり浸透している
ので、比較対象する統計がたくさんありそうです。

一般的な投資信託は、投資初心者の方が、銀行や
ファンドマネージャーに任せっきり、と言うことも
多いと思いますが、リスクが非常に低く抑えられた
このインデックス・ファンドを利用して、投資の
勉強を進めるのも、一つの方法だと思います。