投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

最近、私の周りでも「面倒くさい」という言葉をよく聞きます。




また、私の商売における家訓みたいな話に（笑）に成ってしまうのですが、生前私の父は「面倒だと思うことを積極的に行いなさい。お前が面倒だと思っていることは皆が面倒だと思っているから、そこに商売の得が潜んでいる」と言っていました。




それを聞いたときは、それこそ「何だか面倒だな」と思っていたのですが、父が亡くなり、商売がしんどく成ってきたとき、父のこの言葉を思い出し、自分の店舗の周辺の掃除を始めたんです。





私の店舗の周辺は一杯飲み屋や暴力団の事務所があったり、当時はかなり汚く、結構大変だった事を覚えています。




その掃除を２年くらい続けていたんですが、ある時、ふっと気づいたんですが、だんだんゴミが減ってきている事に気づいたんです。




それで、今度は時間をちょっとずらして掃除に出てみると、近所の人が掃除をしているではありませんか。




その方曰く、「若い者がキチンと綺麗にしてくれているのに、私たち暇な年寄りがしなくてどうする。」なんて言ってくれたんです。




いた〜〜嬉しかったですね。




それからと言うもの、その一体は見る見るうちに綺麗になり、何だか分かりませんが、そこにあった暴力団事務所も何処かへ引っ越してしまいました（笑）




その周辺の若干あれた、土地は次々よ売れて、今では戸建ての住宅が立ち並んでいます。




私は、最近のちょっと億劫な事があるとすぐ「面倒くさい」という風潮が、社会情勢にかなりの影響を与えるのではないかと、心配しています。




それと、昨年の震災で、よくボランティア活動の事が話題に上りますが、私たちは自分の近場で、もっとボランティアをしなくてならない部分があると思います。




自分の足元も固められないで、遠くばかり見ていては、何事も中途半端で終わってしまうのではないか、と思うんです。




この、被災地の活動というのは、素人では手を出し難い組織だって行動しないといけない部分もたくさんあると思いますので、これだけの大震災後の被災なので、国の組織の元、自衛隊や建設、土建、東京電力の除染など専門家が責任を持って行動するほうが良いと思います。




私たち素人は、自分の身の回りをキチンとして、被災地に迷惑の掛からないように行動すべきだと思います。

今回は不動産投資についてです。




今、一部で不動産投資が非常に持てはやされていますが、

不動産投資を魅力は、少ない資金で大きな投資が出来る、

という点ではＦＸと似ている様な気がしますが、

一つ大きな違いがあります。




ＦＸの場合は、言わばＦＸ取引業者がその場でお金を

貸してくれる様な物ですが、不動産投資の場合は、

資金を銀行からの融資で取り付けます。




銀行がそう簡単にお金を貸してくれるのか、

と疑うかもしれませんが、条件がそろえば

貸して貰えるケースはあります。



これかことさら、不動産となると、

銀行はその投資物件の評価するノウハウをたくさん持っているので、

貸して貰える物件も結構あります。




なので、例えば手元に５００万円しかなくても、

５０００万円の物件が購入できたりする訳ですね。




ただ、現在はこの審査基準が厳しくなっているようです。




以前は、物件価格の１００％を融資してくれる、

という時期もありましたが、現在はやはり物件価格の

最低でも１０％の自己資金は必要な場合が多いようです。




５０００万円ならば、１０％で５００万円、それに諸経費が

おおよそ８％程度掛かりますので、最低でも９００万円位は

自己資金がないと、５０００万円の物件は購入できない、

というパターンが多いようです。




ただ、ＦＸと違って、その物件の評価を銀行が行うので、

その分だけ、リスクが低いという事になるでしょう。




銀行側もそれだけ、慎重に評価するという事なので、

そう簡単には融資は通りません。



今、巷で不動産投資が非常に注目を浴びていますが、

基本的には最低でも現金３００万円位は貯めましょう、

という情報が多いと思いますし、私も自己資金を

３００万円程度用意できないようであれば、

不動産投資に参加する資格は無いと、思います。

借金というのは、考え方一つで

ずいぶんと変わる、という事を経験している私から

問題を解決するコツをお話いたします。




まずは、自分の現況の把握。




その状態に陥った原因。




この２つを詳細に文章にまとめる事ですね。




この、「文章にまとめる」というのは、

文章にまとめる作業をすることによって、

現状把握とその原因が正確に見えてくることが

非常に多いからなんです。




相談して、相談相手が一番困るのは、

相談者が自分の立場で物事を説明するので、

非常に分かりづらい、というところだと思います。




基本的に、事業経営していて、事業が立ち行かなく理由は、

計画の甘さから来ることが一番多いはずですが、

計画は甘くなかなかったのに、途中から上手く行かなくなる、

という会社もありますので。




特に、外部の影響を受けやすい事業は、

その様な事があると思います。




為替や、景気動向に影響を受けやすい事業は、

この様な点に注意しないといけません。

最近、新たの投資案件が出てきて、

不動産投資と比較して、この投資案件がどの程度の

成績なのかを比較検討しています。




基本的に、粗利益率や投資回収率（ＲＯＩ）、売り上げ

などを指標に判断するのですが、他の投資を深く勉強することによって

本業の投資判断が非常にすっきり、というか明るく見える、

というか、なんだか上手く言えないのですが、

頭が良く回ります。




あくまでも、長期的な視点で新規事業としての

不動産賃貸業への進出は本気で考えていますが、

当社もまだまだ小さい会社なので、初期投資が確実に

回収できて、ＲＯＩが非常に高い案件には積極的に

出る必要があると思っています。




これは、サラリーマンの方が副業を始める時も

同じような感じだと思います。




例えば、副業で何か事業をしたいと思ったときに

そのやりたい事業の勉強を必死でしますよね。




そうした時に、自分の本業が非常に易しく写る時が

あるはずなんです。




それはそうですよね、本業なんですから。




本業はプロですからね（笑）




そうすると、今までは非常に悩んでた案件もスムーズに

判断できたり、スタッフに対する指示や、取引先に対する

行動も早く取れたりするんですね。




今回の、事ですごくはっきりしたことは、

新しいことに真剣に取り組むということは、

上手くいってもいかなくても、本業に非常にいい影響を

与える、ということです。




これは、私の様にすでに経営に携わっている方なら、

サラリーマンの方よりも数倍の効果があります。




サラリｰマンの方も副業を立ち上げて、波に乗ってきたら、

ドンドン新しい事にチャレンジする事をお勧めします。




ただ、本業が第一なので、最低限の生活ができる程度、

または本業が回る程度の利益を確保しながら、

取り組んだほうが良いのは当然のことです。

今回でシリーズ３回目です（笑）




前回の続きになりますが、

商売のお話をちょっとさせて頂いております。




前々回にも申しましたが、商売というものは

本当は非常に泥臭いものです。




どのようなリスクが何処に潜んでいるか

分かりません。




投資の本当のスタイルは、「余裕資金でリスクを

最大限減らして行う」ものなんです。




華僑の人たちは、他の国に移住した時、包丁とハサミで

初めのうちは生計を立てると聞きます。




これは、包丁というのは「中華料理」、

ハサミというのは「床屋」だそうです。




今で言う、初期投資を極限に減らして、粗利率の高い

商売を始める、というところでしょうか。




この状態で数年、ジーーッとひたすら、資金を作るそうです。




その資金を元手に、投資をするんだそうです。




私の持論に、「一つの仕事を最低でも３年続ける」

という持論を持っていますが、３年一生懸命やれば、

大抵の人は何らかの結果が出ると思います。




それが、現在ではネット系の煽りで、

数日で○○万円とか、これをたれば年収１０００万円行けますと

か、

信頼を得、感謝して、初めて商売が成立するのに、

そんな短時間で上手く行くわけがない。




例え上手く行ったとしたら、その方法は直ぐに

潰れると思います。




私は、今の世の中に、誠実に日々精進して、

人様に感謝の気持ちを持ち、またそれにより

信頼を得て、本当に心から清清しく、気持ちよく

稼げるような人を増やして行きたい、と常々思ってるところです

。

ビジネスと商売。




この２つの言葉を聞いて皆様は

どの様に感じますか？




商売と言うと、何だか泥臭いけど

ビジネスというと、クールに聞こえる、

そんな風に思った方はいらっしゃいますか？




もし、そんな風に思った方には大変申し訳ありませんが、

ビジネスをやって上での基本を根本から

学んだほうがよいかと思います。




ビジネスというのは、元々泥臭いもので、

特に日本でビジネスを展開する上で、

人間対人間の付き合いなくして、ビジネスでの

成功は有り得ないと思います。




前回、礼儀や礼節について書かせて頂きましたが、

ネットビジネス系で成功されている方も

コミュニケーション能力が非常に大切だと

言っています。




今、巷で流行っている不動産投資などは、

本当に泥臭い、人間対人間のコミュニケーション無くしては

語れないほど、泥臭いものです。




私が最近感じている事は、稼ぎたいと思っている人が、

こんなにも勘違いしているのは、ネットビジネス系で

成功した人が、当時は切羽詰っていたので、大変な事が

大変に感じなかった。




なので、誰でも簡単に出来ると、この様に告知してしまったため

その情報が独り歩きしているのではないかと感じています。




私が取り組んでいるビジネスはどちらかと言うと、

儲かる商売の部類に挙げられますが、しれがなぜかと言うと

参入障壁が非常に高いからだと思います。




資金繰りからして、暴力団関係、不良客に対する対応、

イメージから来る、世間の風当たりの強さ、

その悪イメージより、良質な人材が集まらない環境、

この様に、非常に泥臭い商売です。




儲かる、というキーワードに通ずる部分が、

この辺りにあるような気がします。

前回の続きになります。




どこかがいつか壊れる、という事を想定しているので

そのための保険加入や修繕費の積み立てですね。




雨漏りなんかは保険がききませんので。




他には、従業員を雇っていますので、人的トラブルですね。




お客様との何らかのトラブルだとか、急に休んでしまうとか、

仕事中に怪我をするだとか、店舗の備品を壊してしまうとか。




私の場合、一番初めに不動産投資を勉強する時に、

まず経費がどうなんだろう、という部分が一番気になりました。




これは、商売を１０年以上、小さいながらも、

従業員雇って社長という立場で仕事をして来た経験知でしょうね。




それで、調べてみると、どうも古めの木造の物件が

一番儲かりどうだな、と思ったんですよね。




それが、地方プレミアム投資術の伊藤さんの商材やら、

光速不動産投資法の今田さんの商材やらを読み込んでいくと、

ＲＣや重量鉄骨ものほうが銀行の評価が出やすいから、

初心者にはそっちのほうが良いと。




ただ、突き詰めていくと、やはり古めの木造のほうがトータルで考えると、

やっぱり利益が出るという事です。




ただ、属性がよほど良くないと１棟目で参入するには

ハードルが高い、という事なんですね。




古めなので法定耐用年数が迫っていますし、

木造なので２２年です。




それと、自分が住んでいる家が古めの木造なら、

白アリとか雨漏りのリスクも想定できますが、

一般的にはそうでは無いですよね。




私の場合は、自分の店舗がボロ屋なので想定内ですが（笑）




なので、一般的に本屋さんで紹介されている書籍は、

家賃収入がいくらとか、資産が○○億円だとか、

表面的な数字しか載せていませんが、収支計算をきっちりして、

お金の出入りをしっかり把握して、新しいビジネスに参入したいものですね。




経験が無いものについては、しっかり勉強しないといけない、

という極当たり前の準備を万全に整える、という事ですね。

昨日、物件を見に行って、色々と感じたことがあるのですが、

一番感じたことは、入居者様の事をもっと考えている

オーナーさんてあまりいないのかな、という点。




こんな事をいうと、誤解をまねくかも知れませんが、

あえてそれを恐れず言います。




物件によって、ファミリー向け、個人向けとありますが、

ファミリーの場合、立地条件や環境によって小さいお子様がいる家庭、

とそうではない家庭では考え方が随分と違うと思うんです。




例えば、カーペット。




私も、これから物件を購入する立場なので、痛いほど気持ちは分かるのですが、

あまりにも安易にリフォームを考えている部分に疑問を抱きます。




小さい子供の場合は、環境に特に注意する必要があると思います。




カーペット敷きの場合だと、ダニやカビなどが気になるだろうし、

１階部分なら、目隠しや泥棒対策など色々とあると思います。




私の場合、子供の事が特に気になるのですが、やはり小さい子供の

事を考えると、畳敷き又はフローリングのほうが保護者の方は

安心できると思います。




それと、何かこぼした時など、フローリングのほうが掃除がし易いですよね。




応急処置的なカーペット敷きというのはどうも頂けないな、と思うのです。




確かに、フローリングにリフォームすると多少高くつくと思いますが、

その入居されるご家庭が、気持ちよく住んで頂ければ、それだけ長く

居住する確率も上がるわけですから、一つの投資だと思うんです。




私の場合は現在でも商売を行っているので、この様な感覚が

生まれると思いますが、２棟３棟持っている先輩オーナーは皆さん

同じように考えていると思います。




入居様はお客様です。




それで、それだけ付加価値を付けて、家賃を上げる事だって想定に

入ってきます。




何でかというと、例えばキチンとリフォームされた部屋が３０００円

高いとしましょう。




でも、キチンを調えてあるので、不具合も出ませんしまた家族が

健康的に過ごせます。




３０００円ケチッて、安い手入れされていない部屋に入居して、

不具合が出たり、健康に問題が出たりしたら、入居者様だって、

良い暮らしが出来ませんよね。




付加価値を付けて快適な住環境を提供して、適正な価格で提供する。




これが、商売だし不動産賃貸業だと思うのでうすが。




まだ物件を購入していない私が言うのも非常に生意気かもしれませんね。




まあ〜〜さらっと見飛ばしていただければ、と思います。

一連の金融市場の悪化により、
中小零細企業の資金繰りが悪化している、
という報道を毎日のように聞きます。

以前に、栃木県の金融機関のお話をしましたが、
地方自治体がこの様な要請を、直接銀行にするのは
現実的にはそう多くは無いと思います。

現実的に、バランスシートと損益、キャッシュフロー
などの、諸表で金融機関は融資の決定をします。

この様な厳しい条件下で、どのように経営を組み立てるか。

資金繰りというのは、中小零細企業が業績を
悪化させないという面で、非常に大切ですが、
計画面、特に金融機関に頼らない計画を作る、
というのも、現実を考えると非常に大切です。

金融機関に頼らない、というのは、
厳しい言い方に成ってしまいますが、
売上げを上げる、という事に尽きるんですね。

それが出きれば、苦労しない、と言われるかも知れませんが、
資金繰りの計画を金融機関に頼ってばかりいては、
会社のキャッシュフローは改善されません。

いわゆる、自転車操業になってしまい、
夢もなにもない、商売になってしまいます。

私の会社もこの経済状況で厳しいのは間違いのですが、
金融機関が厳しい姿勢でいるものは仕方ないことなので、
営業、お客様を増やす事だけに意識を集中して
毎日の仕事をこなしています。

経営の自立ですよね。

資金繰りを金融機関に頼らない、と決めてしまうと、
精神的には非常に楽になります。

本来、商売というのは、お客様をたくさん集めて、
良いものを売って、その対価にお金をもらって、
またその資金で、良いものを売って、更に売上げを上げる。

この様な循環でないといけないはずです。

松下幸之助さん言っていた、「ダム式経営」というのは、
正に、このことを言っているのだと思います。

ダム式経営というのは、現金がダムのように貯まっていて、
経営に非常に余裕がある状態を作る、という事ですよね。

中小零細企業というのは、お客様と直接接する分、
厳しい面は有りますが、その代わり大企業や
金融機関に頼った経営をしなければ、その見返りが
非常に大きい事も、魅力のはずです。

非常に厳しい面は有りますが、資金繰りの
計画作成上、他に頼らない計画というものを
一度検討してみたいところです。

現代では、商売をする際に携帯サイトを考えなくては
やっていけない時代になって来ました。

マイネット・ジャパンという携帯サイトの集客ツールを
販売している会社で調査を行って所、携帯電話サイトは
新しい販促ツールとして、７１．８％が「有望」と
応えている、という結果がでたという事です。

その理由として、コスト面が挙げられますね。

私の会社でも、ＨＰを使っていますが、まだ
携帯サイトと連動していて、携帯電話からの
アクセスも月ごとに若干ずつでも増えている、
という印象があります。

同社の調査結果では、携帯電話サイトの成果の有無に
ついても聞いていますが、４３％のユーザーが
成果を生んでいると回答している、ということなので、
もはや、携帯電話は売上げを作ることが出来る、
ツールになっている、と言えます。

ただ、この調査でも出ていますが、
携帯電話サイトを作ったからといって、必ずしも
良い結果が出ている、とは限らないようです。

どういうことかと言うと、成果を出している店舗では、
お店のクーポンを携帯電話で配布したり、ＳＥＯ対策、
店頭でのＰＲを含めた、総合的なＰＲ活動と広報活動
をしているという事です。

いわゆる、経営努力、営業努力をしっかり行っている
お店が、やらない店舗より更に効果を上げている、
という実態が明らかになった、という事なんですね。

これは、非常に納得のいく調査結果ではないでしょうか。

今は、あらゆる情報ツールがあり、その中でも
インターネットというのは最も安く、しかも安価で
利用できるツールです。

それがゆえに、それだけでは競合も増えますし、
資金をもっと投入出来る、会社が優位に立ちます。

そこを差別化するのが、発想であり、経営努力ですね。

他と違いを出すには、アウトソーシング出来る部分は、
アウトソーシングして、肝心な部分は自分で考えることが、
会社経営のうえで非常に重要な部分となります。

会社経営では、「考える」と仕事を疎かにすると、
大変な事態になります。

前回、中小零細企業の経営戦略は
社長が死に物狂いになる、と言いました。

そこで、今度はどう、死に物狂いになるか、
というお話ですね。

本当は、これは、社長様が一番よく知っているんですよ。

例えば、私はパチンコ店を経営してますが、
もの凄い成功を収めた八百屋さんの社長が、
私の事業の細かい部分なんて、分かりません。

その場所で、商売をしている人が一番良く、
知っているはずなんです。

中小零細企業なんですから、基本的には
地域に密着した商売を営んでることになります。

遠くに安価で運べる商品を扱っている場合は、
また別の方法があるかもしれませんが、
店舗販売の場合や、サービス業の場合は地域密着です。

その場合に売上ＵＰを計るには、当然宣伝広告ですね。

良い仕事してても、知らなければ売れません。

そこで、売上ＵＰをどのように図りますか？

チラシ、ＤＭ、ＦＡＸＤＭ、宣伝カー、ビラまき、
いろいろあります。

売上ＵＰための宣伝広告は何でも良いんです。

要は、死に物狂いで考えるかどうか。

経営戦略で売上ＵＰを図る上で、チラシで行こうと決めたとします。

その際に、チラシ業者にじゃ、２００００万部をこの辺りに、
配布してください、と。

後はお任せしますと。

それじゃー、効果も分からないし、上手く行ってもまぐれです。

地域密着なんですから、あの辺りに住んでいる人は新聞を
あまり取っていない、とか。

あの辺りの人は、独身が多いとか。

そう、地元なんですから、普段から歩いてその様な情報を
仕入れることが出来ます。

毎日睡眠を３時間にすれば、そのくらいの時間は作れます。

それで、チラシは１２５００部にして、ポスティングを５０００部、
にして、後はティッシュを付けて駅前で配ろう、とか。

考えると、いろいろ方法が浮かんできます。

夏休みの土日なんかは、子供連れの親子が電車で移動します。

なので、着ぐるみを着て、駅前で小さいお菓子を配るとか。

夏場の着ぐるみは暑くて、みんなやりません。

だから目だって効果があるんです。

社長様、死に物狂いで売上ＵＰを図りましょう。

社長は何といっても会社で一番の仕事のプロですから。

１部屋ものマンション投資は、よ〜く新聞広告が入ってます。

なぜだか分かりますか？

広告主が儲かるからです！

今から、その実態をお話しましょう。

あくまでも、私は不動産に関しては専門家ではないので、
１会社の経営者として、一般論的にお伝えします。

これは、商売をしている、少なくも経営をしている人には
分かることなので。

１部屋ものマンションの場合は、投資金額は格段に少ないです。

よく新聞広告に乗っているもので、ワンルームマンションで
１５００万円位でしょうか。

１棟ものに比べたら、安いですね。

その１部屋で入る家賃収入が例えば１ヶ月当たり
１０万円としましょう。

年間で１２０万円ですね。

年利で１０％弱です。

ここまでなら、銀行ローンも余裕で返済できます。

そのまま行けば１０年くらいで採算ベース。

そこからは家賃収入がそっくり入ります。

でも、ですよ。

その投資物件のマンションが空き部屋になったら。

１部屋ものだから、家賃収入は０です。

銀行ローンは自分の収入から充てないといけません。

正に天国から地獄ですね。

このようにして、広告にうま〜く誘導された、特に
不動産の知識が無い、サラリーマンの方がこのような
事態に陥っている話を耳にします。

投資は、初期投資と同時に投資をした後の
動向をしっかり見る必要があるんです。