投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

投資用不動産ということでお話をしようと思っていたのですが、
少し脱線しました（笑）


投資用不動産という観点から、物事を捉えた時に、
今は流行の賃貸アパートとか賃貸マンションだけに
こだわる必要はない、と思うんです。


確かに住宅というのは、生活必需品なので底辺の需要があります。


その代わり、収益性が悪いです。


投資用不動産、ということで、閉店したパチンコ店とか
ゲームセンターを競売や任意売買で安く購入して、
誰か経営者を雇って、運営する、という不動産投資もありますね。


投資用不動産の市場規模というと難しいように聞こえますが、
要は需要があるか、どうか、と言う事ですよね。


２００９年の初頭は派遣切りとか、労働者に対する問題が
クローズアップされていましたが、私はあの人たちを見て
一つ思った事があります。


断片的にしか見てないので、誤解を招くかもしれませんが、
あえて恐れずに言わせていただきます。


派遣で安い家賃で遼に入って働いていて、解雇された瞬間に
お金をいくらも持っていない、というのはどういう事でしょう？


ある派遣社員は数千円の遼に入っていて、しかも食事も提供される
会社で働いて、貯金が数万円しかないというのは本人にも
責任あるのではないでしょうか。


報道は、片方の目からしか物事を言わないので勘違いし易いのですが、
自分がいやな思いをするのは、自分にも責任があると思わないと
いけないと思うんです。


そういった意味で、投資用不動産ついても、その
市場規模についても表面的な部分だけにとらわれずに、
出来る限りの情報をかき集めて、そこから自分独自の
投資指標を考えて投資していかなければいけない様な気がします。

投資用不動産、という言葉聞いて、どの様なことを
思い浮かべますか？


お金がかかる、難しい、サラリーマンには無理、
お金持ちの特権、・・・・


そうですね。


私の意見を言わせて頂ければ、どれも当てはまります。


常識で考えると、と言いますか過去の遺物的な発想で
考えると、と言いましょうか。


この間、ヤフーで検索してて、面白い話を見つけました。


その方は、パチンコ店でバイトした経験があると言う事で、
物凄く儲かりそうなので、パチンコ店を開業するのに
どの位の資金が掛かるのか、という質問でした。


その回答も面白かったのですが、回答する人も
半ば、面白半分で答えているようでした。


簡単に５億、１０億、という数字を出して、
貴方のような安易な考え方では、到底、開業は出来ません、と


確かに、更地からパチンコ店を開業するとなると、
そのくらいの資金は掛かると思います。


ただ、現代では色々な資金調達法もありますし、
テナントで開業する方法もありますし、まあ確かに
他の新規事業と比べると資金は掛かるかもしれませんが、
途方も無い資金、というわけではなくなりました。


ただ、資金繰りが難しいのは確かですね。


風俗営業許可の商売は基本的に融資審査が通りにくいのですが、
パチンコ店も保証協会が付かないので、銀行融資は非常に
厳しいです。

賃貸経営について、何回かに掛けて話を
させて頂いております。


投資用不動産のための物件を探す、と言うのは
賃貸経営を不動産投資として腰をすえて考える上で
非常に重要な仕事になります。


ご自分が持っている、土地を活用して賃貸物件を建てて、
それを経営する事も非常に大切な事ですが、
既存の投資用不動産の物件を自ら探して、それに投資を
しようとする、と言うのが究極で非常に面白みがある
投資活動なのではないでしょうか。


私は、現在の会社経営をしながら、将来、賃貸物件を
購入して、投資活動をしようと思っていますので、
考えただけで、胸がうずうずしますね。


この様な感覚は、まだ自分で会社経営をされた経験がない方には
分かりにくいかもしれません。


投資用不動産の物件を探して、そのバランスシートを考慮して、
それで銀行と交渉して、融資を取り付ける。


その物件に対する融資が不可能ならば、また次の物件を探して、
また一からやり直す。


正に、経営です（笑）


ただ、強いて言えば、従業員が非常に少ない又はいない、と言う状況。


現在の私の会社は零細企業ですが、それでも社員が４人アルバイトが
３人いますので、ある程度の組織をまとめる事が要求されます。


その反面、以前にも書きましたが、組織運営の面で
楽かな、という感じがします。


ただ、収益に対する融資が大きいのでその辺りに対する、
気持ちの持ち方ですかね。

これはハワイの話なのですが、あるリゾート開発会社が
提供している情報なので、あくまでも情報として
お知らせしたいと思います。

サブプライム問題の影響が比較的少なかったハワイということで、
燃油サーチャージの値上げなどで、観光客の数は減少気味ですが
不動産価格の値下がりや円高の影響で、来年は投資復活への
期待が高まっていると言うことです。

ニュービジネスでは、クリーンエネルギー開発などの
誘致に積極的に取り組んでいると言う事です。


日本では不動産市況では惨憺たる状況になった２００８年ですが、
「いいニュースとしては、ハワイの２００８年９月の税収は
見込みを０．７％上回ったこと。また、ハワイと
米国本土とを結ぶデルタ航空とアラスカ航空が
増便となる知らせも飛び込んできました」と
ハワイ州副知事／ジェームス・デューク・アイオナ、ジュニア氏は
表情を緩めるている、と言うことです。

ハワイには米軍基地があり、観光業と並んでハワイ経済を
支える重要な産業となっているそうです。

アイオナ副知事によれば、米軍の基地内に暮らす
家族用住宅の建設が、今後10年間継続されることが
約束されているとのこと。
　
０９年完成予定のトランプ・タワーをはじめ、
ワイキキ周辺では建設中のコンドミニアムも目立つと言います。

また、空港やハーバーなどのインフラ整備も各島で
進行していることもあって、建設業は引き続き好調だとか。

雇用も生まれるなど、インフラ整備による
経済効果も十分期待できる、としています。
　
「浮き沈みはありますが、歴史は繰り返すものです。
今回の経済危機はやや深刻なものの、2000年の
ＩＴバブルが崩壊して、大幅に株価が落ち込んだあと、
再び米国経済が成長しました。
私は観光業も含めたハワイ経済を、短期的には
後退期を経ることにはなるものの、中長期的には
楽観的に見ています」（ファーストハワイアン銀行
頭取＆CEOドナルド・G・ホーナー氏）

投資用不動産を検討する上で、キャピタルゲインを
狙いか、インカムゲインを狙うかという問題が
有りますが、市況が悪い段階で投資に参加できれば
その両方で非常に有利に立てますね。

上記にご紹介した情報はあくまでも参考ですが、
投資用不動産や投資用物件を検討す際には
自分の財務諸表をジックリ検討して、無理をせずに
足を動かして行きたいです。

私も、今年は、飛躍の年にしようと実は
投資用不動産の勉強を始めています。

次に、競売物件の投資物件を見てみましょう。

一般的には非常に聞きなれない競売という言葉ですが、
こと、不動産投資、投資用不動産を探す際には、
非常に一般的な話です。

なぜかというと、競売用の投資物件、
投資用不動産というのは、裁判所があらゆる情報を
駆使して、この金額なら実売価格上問題ない、という
価格を設定してくれるんです。

しかも無料で。

競売物件を購入するには、それなりの情報を
入手する必用がありますが、その分の経費は
十分出るでしょうね。

最近では、暴力団関係の法律も厳しくなっているので、
そのほうも、昔ほど心配する必要も無いようです。

実際、私は持っている不動産を一つ、競売で
手放していますから（笑）

バブルの後遺症がまだあるうちが、競売で
投資物件を探したり、手ごろな不動産や
マンション投資を始める、チャンスなのかも知れません。

特に、地方都市部ではバブルの後遺症が激しいようなので、
チャンスがありそうです。

この様な不動産投資情報では、通販大家さんが
非常に有名ですが、そのサイトでも会員登録すと
地方の不動産物件がよく紹介されますね。

投資用不動産の投資物件はマンション投資でも何でも
同じですが、競売で入手しようとする場合は、
個人で取り組むのではなく、不動産屋さんに一度
相談されるいいでしょうね。

その際に、不動産屋さんも商売ですから、手の内を
全て見せてくれるわけではありません。

相談する側も相手の立場を考えて相談するべきですね。

商売の経験がない方が投資で失敗する原因は、
法律の知識が無いこと、それと商売のコツを
知らないこと、この２つだと私は思います。

投資は、お店を開いて商売をするのと
同じで、相手がいて、始めて成り立ちます。

自分本位の行動ではなく、ギブアンドテイクの
精神が非常に大切です。