投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

不動産担保融資と言うのは、銀行から融資を請ける際の、
基本中の基本ですが、土地の価格が下落してる局面では、
これも非常に難しいものになります。

私の会社は、整理回収機構対策で、新会社で債権を
買い取る際にオリックスアルファという、東証１部上場の
オリックスの関連企業から融資を受けました。

その際は、いわゆる不動産担保融資ですが、
如何せん訳あり債権の買取、ということで、
非常に厳しい査定でしたね。

通常は借り入れ枠と言うのは、評価額の７掛け、というのが
相場ですが、第１抵当極度額は半分以下でしたね。

まあ、オリックスと言う会社、銀行ではなく民間の信販
なので、仕方ないかもしれません。

資金調達の方法が銀行とは違いますからね。

ただ、オリックスも関連に銀行を持っているので、
何とでも成るんでしょうけど。

現在は、不動産の価値が下落局面です。

なので、不動産担保融資としては、非常に厳しい
場面でしょうね。

ただ、同じ不動産を担保にする際にも、業績や業種、
民間銀行ではなく政府系金融機関の場合、または
プロパーではなく、保障協会付きの融資など、
状況によりまだまだ行ける場合がありますので、
あきらめずに、金融機関に相談するべきですね。

ちなみに、私が経営する遊戯業という業種は
風俗営業適正化法による規制を受けている業種ということで、
政府系金融機関からの融資は出来ません。

民間の銀行や、信販関係のみとなります。

ちなみに、業種的に融資が通り易い業種としては
製造業があげられますね。

今の金融情勢だと、前期決算が赤字だとまず融資が
通りませんが、製造業の場合は通る可能性が
あると、聞いています。

これも、不動産担保融資のほうが有利ですかね。

とりあえず、割り掛けは下がると思いますが、
通る可能性はありますので、会計士や専門家に
相談して、対処すると良いでしょう。

それと、銀行に不動産担保融資の相談を行く時だけではなく、
普段から、銀行に顔を出して、馴染みになるというか、
気軽に行ける状況を作る、というのは大切だと思いますね。

タイトルでちょっと意味深な事を問うていますが、
何も、銀行が厳しかったら商工ローンに頼もう、
といっているのではありません。

むしろ逆です！

実は私は商工ローンのお世話になったことが一度だけあります。

現ロプロという会社ですが、当時は日栄と言いました。

あれは、前のメインバンクが破綻して、債権がサービサーの
整理回収機構に渡った後だと思います。

「思います」、と言うのは、人間と言うのは便利な脳を持っていて、
悪い出来事は、出来るだけ忘れるように出来ているそうです。

これから、当時の商工ローン「日栄」の事をお話しますが、
大まかの事しか覚えていません。

これで良いか、と思います。

今となっては、酒の肴に出来るほどに心も強く成っていますから（笑）

当時、ＲＣＣに債権が譲渡されたという事で、
新規の融資が出来なくなりました。

業種が遊戯業なので、日々の現金収入はありますが、
如何せん、業績の落込みも激しかったので、経費の処理に
追いついていけませんでした。

そこで、テレビＣＭを見て、いつも良く放送されている、
「日栄」という商工ローンにＴＥＬしたんですね。

銀行と比べて、手続きも非常に簡素で、こんなに簡単に
お金って借りられるんだ、と思い、今まで決算書やら、
個人の申告書のコピーやら、事業計画書やら、たやら
大変だった融資申請が嘘のように、思えたのを覚えています。

ここからが、非常に厳しい一面が出るんです。

まるで、入るのが簡単、出るのが難しいというアメリカの大学の
ようだな、と商工ローンのことを思いました。

ちょっ返済が遅れただけで、矢のような催促ですね。

そして、今は分かりませんが、当時はリスケが出来ませんでした。

一般的に言う、消費者金融地獄と同じです。

ただ、ここで負けちゃいかん、と奮起して、成績を
伸ばして、何とか延滞金も含めて全て返済しました。

当時は確か、基準金利が２９．７％、だったと思います。

借りた金額は、７００万位だったかな、と記憶していますが
これも定かではありません（笑）

私がなにを良いたいか、というと、商工ローンには
出来れば手を出しちゃいけない、と言いたいんです。

どうしても、という場合は、短期ですね。

１ヶ月以内。

しかも、運転資金の一部、小さい金額でとどめて置く事ですね。

なぜ、商工ローンがいけないかというと、現在は安くなったと
言っても、基準は１８％位ですよね。

こんなの、ボッタくりも良いところです。

事業をするのに、１８％の金利で融資をして貰って、
それで、持ちこたえたところで、利益は残りません。

そうなる前に対策を講じねばなりません。

もし、商工ローンに頼まなければいけない状況まで
言った場合は、事業そのものに欠陥があるはずです。

キャッシュがある程度、あるうちにコンサルでも
なんでも相談して、あるいはリストラでもなんでも
して、会社に利益が残る体制を早く整える事が先決です。

こんな時は、格好なんて気にしません。

会社を存続させる事で、ゆくゆく社会のために貢献出来ますから。

苦しい時に、安易な方向に進むと、１００％と言っていいほど、
逆効果になります。

そうならない為に、普段からの心構えが重要なんですね。

サービサーとの交渉、というのが最近ではよく
雑誌や、専門番組などでよく出ますね。

私は、整理回収機構（ＲＣＣ）という
サービサーとしてでは最も有名な、サービサーに
債権が譲渡された訳ですが、交渉のテクニックというのは
特に無かったように思います。

サービサーだから特別何か、あるのでは。と思うのは
事前の準備が足りなすぎるために起こる、
他人にたよる精神からくる、ものだと思います。

長い人生の中で、会社経営、という道を選んだのですから、
山有り谷有りは当たり前。

サービサーとの交渉とか、面談をするのも
その人生の一幕に過ぎません。

まず、基本を抑える。

基本を抑えた上で、必要ならば
弁護士に相談する、コンサルタントに相談する。

自分の債権や会社の債権がサービサーに譲渡された、ということは、
会社や自分の投資方法に誤りがあった、ということです。

そこには、銀行の借入もあるので、貸し手責任ということで、
その分の法律をしっかり抑える。

この際に弁護士やコンサルタントに法律の
教えを受ければ良いと思います。

これが、サービサー交渉の基本だと思います。

手品や特別なトリックは有りません。

やるべきことをしっかりやるかどうか。

この作業。

サービサー法を理解し、その段取りに従って行動するのは
非常に面倒な作業もあります。

当然です。

業績が悪かったんですから。

その業績、投資方法が悪くかった部分を切り離して、
サービサー法をうまく利用しようとするんですから、
当然大変です。

でも、サービサー法利用して、サービサーとの交渉を
上手く解決している人は実際にいる、という事です。

少なくても、ここに一人はいます（笑）

サービサーとの交渉も仕事の一部分です。

弁護士に全て任せて、自分はのんきにゴルフなんて、
やってる人に可解決の糸口は見つかりませんよ。

弁護士やコンサルタントはあくまでも他人です。

自分でやることは自分でやらなきゃいけませんよね。

不良債権問題、債務整理問題、サービサー問題を
解決したら、ゴルフなんていつでも出来ます（笑）


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カードローン低金利

今回は、借金問題と債務整理問題を解決するための
モチベーションを上げるために、両問題が
解決したした後の話をしましょう。

まるで、夢物語足りの話ではないので、
まじめに参考にして欲しいです。


何といっても、当事者の私がいまそのように
生活してますから。

ちょっと裏技はありますが（笑）

整理回収機構との、会社としての問題がおおよそ
解決した私は、自分の名義ではできませんが、
他人の名前（といっても近い親戚ですが）で、ちょっとした
投資をしています。

ほんの４年前は、借金と債務の問題で明日はどうなるんだろ、
と嘆いていた日々が嘘のようです。

その投資をする会社に資料請求して、お金を増やすための、
投資をしているんです。

その投資はＦＸやら株式やらです。

まあこれも、商売と同じで、投資資金が目減りするリスクは
ありますが、それよりも何よりも、それだけの余裕資金ができた、
という自己満足のほうが断然大きいです。

資料請求する段階では、あまり意識しませんでしたが、
いざ口座を開設すると、物凄い優越感が胸にこみ上げて来たのを
いまでも忘れません。

実は、当ブログにいろいろ見て頂いたら分かるとおり、
けっこう前から株式投資に関して、行っていました。

２０代の頃ですね。

その頃は、非常に景気が良かったので、今のような優越感、
というではなく、いわゆるあぶく銭感覚です。

お客さんが勝手に来る、ような錯覚ですね。

なので、投資に知識だけは人一倍あります（笑）

この時はインターネットが全盛ではなかったので、
資料請求も、電話と郵送またはＦＡＸですね。

確か、野村証券と当時の日興証券に資料請求を
した記憶があります。

それで、何も考えていなくても、儲かるときは
儲かるもんですね。

当時、私が加入していた当時の大同生命が東証１部に上場する、
ということで、要は加入者に対する、配当株券ですね。

これが１株４０万円、それが５株でした。

だまーーって、２００万の儲けです。

これが、私が株式投資にのめり込むきっかけになります。

借金と債務整理問題で心が動かされないようにするのに、
一番いい方法は、知識を付けることです。

個人の借金問題、債務整理問題ならば、民事再生法と
この個人再生の実務の問題、
法人の場合でしたら、民事再生法はダブりますが、それに加えて
サービサー法というところでしょうか。

それと、これも一つ手なのですが、相談ということで
裁判所に２〜３度、足を運ぶのもいいでしょう。

いずれお世話になりますから、その場所に慣れておくと
というのも心を落ち着かせる、一つの方法です。

私もそうでしたが、裁判所なんてそう何度も足を
運ぶ機会なんかないですからね。

私の場合は、整理回収機構に債権が譲渡されてから、
数年経ったところで、呼び出しがあり、それから
本格的に実務に取り組んだのですが、
その経過で、これはとても普通の価格では売却できない、
という物件を競売に掛けましたので、裁判所に
何度も足を運びました。

それと、競売の面白いところは、当事者のみ、
経過を確認できるんですね。

最初５０００万円で競売に掛けたのが最終的には
７００万円でしたから、整理回収機構のほうも
踏んだり蹴ったり、出したでしょうね。

借金と債務整理の問題は、知識を増やせば増やすだけ、
心が落ち着きます。

セントラル総合研究所では、よくセミナー参加者に
「貴方がた自身がターンアラウンドマネージャーに
ならいといけないんです。」という話をしてました。

ターンアラウンドマネージャーというのは、債務整理の
スペシャリストとの事です。

自分の物件、自分の債務に関することは、
プロのターンアラウンドマネージャーに負けないくらいに
成らないといけない、ということです。

自分の借金、債務と真正面から面と向かって、
戦うという、意識ですね。

戦うといっても、戦国時代ではあるまいし。

心さえしっかりしていれば、死ぬことはありません！

住専問題がきっかけで、サービサー法というのが制定されて、
借金問題、特に大きい借金問題は非常にスムーズに処理されている
訳ですが、ここには確かに多額の税金が投入されてます。

借金問題と言うのは、これが企業や商売になった時にはそうですが、
貸し手の責任、というのも問われます。

借金と言うのは、借りる側、貸す側いて初めて成り立ちます。

私、お店もそうですが、借りたのは全てバブル当時。

銀行側がとんでもない極度額を登記簿上つけて、不動産を
担保に貸したわけです。

銀行側は、返済額に金利をつけて、回収します。

銀行は不動産という、担保をつけてなおかつ金利も得ます。

なので、このときの不動産の価値が下がって回収できなく
成ったのは、銀行側にも責任がある、という考え方です。

これは、個人の借金の場合、例えが友人とか、身内とかで
担保なんかとらずに、信用で貸し借りする場合は、話が違います。

銀行が貸したお金を回収できないのは、自分の投資判断が
甘かった、ということなのです。

バブルが弾けて、不動産価値が１０分の１、２０分の１なんて
物件も有りますからね。

実際、私のお店がある、地域はバブル時期は坪当たり２００〜３００万円で
取引されている時期がありましたが、現在では４０万円程度です。

整理回収機構に移された、と言うことで
もう営業は出来ないのかな、と落胆した私は、
当時付き合っていた、今の妻に婚約解消の話を持ちかけました。

借金まみれで、しかも借金が巨額で、この先どう考えても、
良いことがあるはずがない、と判断した私は、申し出たのです。

それで、今でも当時を思い出すと、胸がキューっするのですが、
自分の不甲斐なさに、毎日泣き喚く日々が続きます。

ところが、こんな私で付いて来てくれると言うことで、
その年の、秋に結婚式を挙げることに成りました。

それで、途方にくれていた時に、
「借りた金は返すな」という本を読んだんです。

私は、この本を読んだ時には、神様って本当に
いるんだ。

天使が現れた、と、本当に思いました（笑）

今だから、笑って話せますが当時は「わらをもつかむ」気持ちです。

私は、この本を読んで、
サービサー法について、弁護士の対応についてと、
いろいろな情報を得たのです。

それで、この本の著者の八木さんが経営する
セントラル総合研究所という、不良債権を専門に扱う
コンサルタント会社を訪れることに成りました。

そこから、セントラル総合研究所の担当の方にアドバイスを
頂きながら、整理回収機構との交渉が始まるわけですね。

交渉をするにも、専門的な知識がある程度、ないと話に
成らないので、一から勉強です。

一応、それまで小さなながらもお店を経営していたので、
何とか成るだろうと思っていたら、これが難しい！

交渉する方法から始まって、サービサー法の概略
（今はもう半分忘れてますが（笑））、問題解決のための
事業計画書に至るまで、不良債権問題の解決を
意識した、専門的な作業に取り組みました。

不良債権というと、すごく第３者的な言い方に
成りますので、少し突っ込んで見てみましょう。

不良債権というのは簡単に言うと、銀行が貸し込んだ
資金で、回収が困難な債権のことです。

と言うことは、借りた側からすれば、業績が
悪化して借金返済が思うように行っていない会社や個人です。

私も当時、そうだったのですが、サービサー法や
サービサーという言葉も知らないころ、
まずは弁護士に相談に行くんですね。

そうなんです。

法的に問題を解決したい場合、
特にこの様な金融関係、借金関係の難しい問題の場合は
弁護士に相談するのが一般的です。

しかしですね。

当時、私だけではなく、多くの借金問題を抱えた人は、
弁護士に相談すると、法的整理を勧められた人が多かった。

いわゆる、自己破産ですね。

サービサー法というものを知らなかったのは、一般の人だけではなく、
弁護士のなかにも、知らない人が多かった、と言うことですね。

それで、この時に自己破産手続きをした人も
実際にいた、と言うことも私が相談にいった
弁護士からも聞きました。

それで、途方にくれていた時に、
「借りた金は返すな」という本を読んだんです。

私は、この本を読んだ時には、神様って本当に
いるんだ。

天使が現れた、と、本当に思いました（笑）

今だから、笑って話せますが当時は「わらをもつかむ」気持ちです。

私は、この本を読んで、
サービサー法について、弁護士の対応についてと、
いろいろな情報を得たのです。

それで、この本の著者の八木さんが経営する
セントラル総合研究所という、不良債権を専門に扱う
コンサルタント会社を訪れることに成りました。

そこから、セントラル総合研究所の担当の方にアドバイスを
頂きながら、整理回収機構との交渉が始まるわけですね。

交渉をするにも、専門的な知識がある程度、ないと話に
成らないので、一から勉強です。

一応、それまで小さなながらもお店を経営していたので、
何とか成るだろうと思っていたら、これが難しい！

交渉する方法から始まって、サービサー法の概略
（今はもう半分忘れてますが（笑））、問題解決のための
事業計画書に至るまで、不良債権問題の解決を
意識した、専門的な作業に取り組みました。

中小零細企業にとって、一旦落ち込んだ業績を
回復させることは、非常に難しい事ですね。

中小零細企業を経営するもののみ、分かりえる
所だと思います。

私が現在、第三者により経営している会社は
メインバンクが破綻して、
整理回収機構（ＲＣＣ）に債権がうつり、
私個人で、現在３億６千万円という、
無担保債券をかかえていますが、
中小零細企業を経営するものとして、
事業再生と点から考えると、現在の金融法律、
サービサー法というのは、非常に考えられた法律であると思います。

中小零細企業の事業再生というのは、
資金調達の面できびしいところがあるわけですが、
サービサー法を使って、新しい会社での運営まで
持って行けば、金融機関よしても手を差し伸べられるわけです。

事業再生と簡単にいっても、いろいろ問題はあります。

一番大切で、一番むずかしいのは、
社長の頭の中を切り替えるということ。

サービサー法を使って、
事業再生する場合は、必ず第３者が入ります。

サービサー法を使って、
事業再生する場合は、過去の自分が築き上げたものを
一旦すべて、整理するという作業が欠かせません。

中小零細企業を経営する社長様にはこの辺で
ひっかかってしまう方もいるようです。

如何せん、いままで自分の手で築き上げてきた、
といく自負と会社に対する愛着というものもあるでしょう。

社長さまは、経営者として、
事業再生を遂げたいのか、
それとも、会社を私物化して、
自分のもので留めておきたいのか。

この問題は、年齢が高ければ高いほど
あるようです。

会社を私物化して、なくなってしまった場合は、
自分もそうですが、今まで働いてくれた社員も
路頭に迷います。

取引先にも迷惑をかけます。

家族にも迷惑をかけます。

サービサー法を最大限に利用して、
事業再生する、ということは、
中小零細企業を経営する人にとって一番
大切な仕事になること間違い有りません。