投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

今回のテーマは不動産投資というか、アパート経営に興味をもった経緯について述べてみたいと思います。




これは、もう４年ほど前になりますが、私の本業での大幅な法改正がありました。




この法改正により、ある程度の数字の落ち込みを予想はしていたものの、予想を遥かに超える落ち込み。




当時、余裕資金として数千万円の資金はあったのですが、その資金があっという間に底を尽きそうになりました。




当時、資金繰りをしていた金融機関にリスケをお願いに行ったのですが、完全な門前払い。




手形支払いをしていた業者周りをして、半年の手形を１０ヶ月に伸ばして頂いたり、商品の仕入れの支払いサイトを延ばして頂いたり、３ヶ月程、頭を下げて回る日々が続きました。




その後、業態改革と業務改革等を行う事によって、業績は急速に回復する事になるのですが、この時の経験により、生活に密着した、尚且つ今までの経営の経験を生かせる業種を探していたところ、不動産賃貸業という事業に出会ったんですね。




そして、数ヶ月の間この不動産賃貸業という業種を調べている時に、水戸大家さんのメルマガを知り、伊藤ほうせいさんの「地方プレミアム投資術」にも出会った訳です。

最近、物件調査をした後、収支の計算をしたり、仲介の業者さんに確認を取ったりしている時に感じる事があるのですが、「俺もまともに仕事が出来る身分になったんだな〜」とじんわり、思うんです。




ココ１２〜３年は、サービサー問題で色々とあったので、自由に動く事が出来なかった、というそんな状況ではありませんでした。




それが、今は不動産業者さんと対等に話をする事も出来るようになりましたし、銀行に行っても、不動産賃貸業について、といえば門前払いはありません。




普通は、大学や高校を卒業して、就職して、何年か勤めて、貯金が出来て、それで何か投資を始めるとか、事業を始めるとかするのが普通ですが、私の場合はいきなり数億円の負債を背負った状態が社会人スタートだったので、一般的な視点と違うのかもしれません。




今これだけ不動産投資と言うのが、書籍やネットでもてはやされていますが、現在不動産投資で成功している方々は、当初の属性が良い方がほとんどで、なるべくしてなった方が殆どだと思います。




私の様に、バブルの後遺症で、実際の担保価値の数倍の負債があると、まあ〜〜風当たりは強くて当たり前です（笑）




それで、最近その書籍や情報を見ていて思うことは、「ちょっと煽り過ぎなのでは」と言う事です。




そのお陰、という事ではないと思いますが、業者さんが非常に困った、という話を聞いたことがあります。




一般常識を無視した、買い付けを入れたりする人がいると。

物凄く大それたタイトルでの今日の話なのですが、

私の、２０代後半までの生活習慣というか、行動基準は

それはもう荒んでいて、酷いものでした。




今では、不動産投資では有名な水戸大家さんとか

地方プレミアム投資術の伊藤ほうせいさんとかと、

食事をしながらお話をさせて頂いておりますが、

私の様子を見て、昔の私なんて想像できない、と思います。




結構、紳士的な印象を与えていると思うのですが（笑)




その当時はタバコも当然吸いますし、しかも歩きタバコも日常茶飯事。




ほぼ、毎日朝方までお酒も飲んでいましたし、

夜遊びも惨憺たる状況でした。




身分不相応の外車も乗り回し、

タバコも空き缶も車から投げ捨てる、

といった、言ってみればあっちの筋の人と

間違われるのではないか、と思うほどです。

昨日、水戸大家さんと１対１で情報交換を

させて頂きました。




そこで話題になったのが、「礼儀」問題。




物件取得に際して、買い付けを入れるのですが、

とんでもない指値を入れる人がいるとか。




概要書を見て、路線価やその地域の土地の実勢価格、

現況の物件情報、実地精査などをして、どうしても

ここは譲れない、という部分がある場合はある程度の

指値をいれる事はあるかと思いますが、

いきなり、半分の価格で指すとか、

常識では有り得ない行為ですね。




私も今回、買い付け入れて、事情があって、

現在契約までいたっていない案件があるのですが、

最初の提示価格より、１５％ほど安い金額で、

仲介さんから紹介されました。




それで、物件を見に行って、これちょっと、

という気になる箇所があるので、もう少しだけ

指値をいれた訳です。




買い付け書に別添ということで、この指値を付けた

理由を丁寧に文章にさせて頂きました。




この時も、売主さんの気持ちも考えて、

何度もその説明文を見直し、失礼なところはないか、

チェックしてそれで送りました。




日本は世界で最も礼節を重んずる国です。




震災後の国の対応にしても、

この様なとんでもない価格交渉をする人にしても、

なんだか、ドンドン荒んで行っている様な気がして、

日本も欧米化しているな、と感じます。




全て、教育の問題ですね。

今回も、当ブログをご拝読頂きまして

本当に感謝いたします。




今回のテーマは、他の分野の投資についてです。




基本的に、私のブログは借金地獄から這い上がってきた

私の経験を生かして、如何に効率よく、

ビジネスを構築していくか、という事を

テーマにしているのですが、私が現在行っている事業が、

遊技産業関係、新規事業として不動産賃貸業を構築しようと

していますので、その他の「投資」という事で、

考えてみましょう。




投資という事で考えますと真っ先に頭に浮かぶのは、

株式投資、ＦＸ等の分野になると思います。




どとらも小額から始める事が出来る、

手軽な投資といえるでしょう。




それが故に、安易に考えて勉強も全くせずに

参入する人が多いのもこの分野です。




色々なメディアでたくさん告知されています。




私も以前は、どちらも行った事がありますが、

株式に関しては全く失敗に終わっています。




リスクを取らないと投資をする意味が無いという事で、

新興市場系、東証２部やＪＡＳＤＡＱ、マザースなでで

取引をしていました。




自分なりに勉強しているつもりに成っていたのが、

ダメだった原因ではないかと、今では反省しています。




ＦＸのほうは、数十間円位の利益は出ていますね。




投資額が２００万円位でしたから、非常に効率の良い

部類に入るだろうと思います。




ＦＸの口座は今でも少し動かしては、います。




ただ、為替というのは要は通貨の両替なので、

儲かる人がいる、という事は損する人が必ず

いる訳です。




ギャンブルに近い感じがします。




それと、ＦＸをやっていると分かるのですが、

非常に乱高下が激しいときには、スプレッドと

いって、為替を交換する手数料があるのですが、

このスプレッドが大幅に動きます。




普段は４銭くらいのものが、乱高下時には

１２銭とかになったりします。




なので、長期で投資するする時は関係ないですが、

短期のデイトレなんかをやる場合は、気をつけないといけませんね。




長くなったので、この先は次回へ。

今日は、メルマガで有名な水戸大家さんと物件視察に

行ってきました。




今回の物件は、資料で見る限りかなり良い物件で、

千葉の八街というところで私が良く知っている地域ということもあり、

資料の段階で買い付けを入れて、水戸大家さんのアドバイスのもと、

現地を見てきました。




いままでは自分で勉強した情報を元に、自身で視察に行っていたので、

やっぱりプロは違うな、という部分を随所に確認することが出来て、

本当に勉強になりました。




まず、違うのは元付け業者さんといきなり会って、

話が出来たという事。



これは、非常に強みですね。




今回、非常に参考になる意見が聞けました。




これは、ブログで言っていい情報なのか分かりませんので、

ここでは控えておきますが、決定的な判断材料となりそうです。




これによっては、購入をするかしないが決まってしまう、

くらいの情報が聞けて本当に良かったと思います。




それと、元付けの業者さんがどの様に仕事をして、

どの様に考えているのか、というのが良く分かったので、

これからの情報収集の部分で大変参考になりましたね。




今年中に、少なくとも２つは購入したいと思っているのですが、

中々どうして、難しそうです（笑）