投資戦略からみる、株式投資、ＦＸ投資、不動産投資、金投資、銀投資、そして会社経営

今回も、当ブログをご拝読頂きまして

本当に感謝いたします。




今回のテーマは、他の分野の投資についてです。




基本的に、私のブログは借金地獄から這い上がってきた

私の経験を生かして、如何に効率よく、

ビジネスを構築していくか、という事を

テーマにしているのですが、私が現在行っている事業が、

遊技産業関係、新規事業として不動産賃貸業を構築しようと

していますので、その他の「投資」という事で、

考えてみましょう。




投資という事で考えますと真っ先に頭に浮かぶのは、

株式投資、ＦＸ等の分野になると思います。




どとらも小額から始める事が出来る、

手軽な投資といえるでしょう。




それが故に、安易に考えて勉強も全くせずに

参入する人が多いのもこの分野です。




色々なメディアでたくさん告知されています。




私も以前は、どちらも行った事がありますが、

株式に関しては全く失敗に終わっています。




リスクを取らないと投資をする意味が無いという事で、

新興市場系、東証２部やＪＡＳＤＡＱ、マザースなでで

取引をしていました。




自分なりに勉強しているつもりに成っていたのが、

ダメだった原因ではないかと、今では反省しています。




ＦＸのほうは、数十間円位の利益は出ていますね。




投資額が２００万円位でしたから、非常に効率の良い

部類に入るだろうと思います。




ＦＸの口座は今でも少し動かしては、います。




ただ、為替というのは要は通貨の両替なので、

儲かる人がいる、という事は損する人が必ず

いる訳です。




ギャンブルに近い感じがします。




それと、ＦＸをやっていると分かるのですが、

非常に乱高下が激しいときには、スプレッドと

いって、為替を交換する手数料があるのですが、

このスプレッドが大幅に動きます。




普段は４銭くらいのものが、乱高下時には

１２銭とかになったりします。




なので、長期で投資するする時は関係ないですが、

短期のデイトレなんかをやる場合は、気をつけないといけませんね。




長くなったので、この先は次回へ。

今日は、メルマガで有名な水戸大家さんと物件視察に

行ってきました。




今回の物件は、資料で見る限りかなり良い物件で、

千葉の八街というところで私が良く知っている地域ということもあり、

資料の段階で買い付けを入れて、水戸大家さんのアドバイスのもと、

現地を見てきました。




いままでは自分で勉強した情報を元に、自身で視察に行っていたので、

やっぱりプロは違うな、という部分を随所に確認することが出来て、

本当に勉強になりました。




まず、違うのは元付け業者さんといきなり会って、

話が出来たという事。



これは、非常に強みですね。




今回、非常に参考になる意見が聞けました。




これは、ブログで言っていい情報なのか分かりませんので、

ここでは控えておきますが、決定的な判断材料となりそうです。




これによっては、購入をするかしないが決まってしまう、

くらいの情報が聞けて本当に良かったと思います。




それと、元付けの業者さんがどの様に仕事をして、

どの様に考えているのか、というのが良く分かったので、

これからの情報収集の部分で大変参考になりましたね。




今年中に、少なくとも２つは購入したいと思っているのですが、

中々どうして、難しそうです（笑）

賃貸経営について、何回かに掛けて話を
させて頂いております。


投資用不動産のための物件を探す、と言うのは
賃貸経営を不動産投資として腰をすえて考える上で
非常に重要な仕事になります。


ご自分が持っている、土地を活用して賃貸物件を建てて、
それを経営する事も非常に大切な事ですが、
既存の投資用不動産の物件を自ら探して、それに投資を
しようとする、と言うのが究極で非常に面白みがある
投資活動なのではないでしょうか。


私は、現在の会社経営をしながら、将来、賃貸物件を
購入して、投資活動をしようと思っていますので、
考えただけで、胸がうずうずしますね。


この様な感覚は、まだ自分で会社経営をされた経験がない方には
分かりにくいかもしれません。


投資用不動産の物件を探して、そのバランスシートを考慮して、
それで銀行と交渉して、融資を取り付ける。


その物件に対する融資が不可能ならば、また次の物件を探して、
また一からやり直す。


正に、経営です（笑）


ただ、強いて言えば、従業員が非常に少ない又はいない、と言う状況。


現在の私の会社は零細企業ですが、それでも社員が４人アルバイトが
３人いますので、ある程度の組織をまとめる事が要求されます。


その反面、以前にも書きましたが、組織運営の面で
楽かな、という感じがします。


ただ、収益に対する融資が大きいのでその辺りに対する、
気持ちの持ち方ですかね。

賃貸経営についてシリーズでお話してますが、
今回はローンについて。


マンションにしても、アパートにしても、ほとんどの方は、
銀行からのロ−ンを利用して、物件を購入すると思います。


私の場合は、現在、会社経営はしてますが、
賃貸経営にはまだ、取り掛かっていないので、色々と
勉強している最中なのですが、マンションやアパート等の
収益不動産は他の新規の融資と比べると審査は通り易い様です。


これは、あくまでもわたし個人的な見解ですが、
賃貸経営を前提に考えている収益不動産というのは、
ローンを組む際に銀行側からすると予想が立てやすい、
と言いましょうか、保全を利かせ易い、という部分があると思います。


ローンを利用する際に金融機関が考えることはまず始めに、
保全ですよね。


そのマンションの経営状況が悪化した場合、
賃貸の経営が行き詰まった場合に、回収は出来るのか、
という部分です。


それと、収益還元法を使って、価値を見る場合は、
その物件の立地条件、その辺りの人口密度、人口種類、
などを見て、その不動産に価値に収益を上乗せして、
評価できるかどうか、という部分。


賃貸経営を前提として考える場合は、
ローンを組む際は、基本的には土地の評価で行う
物件がほとんどだと思いますが、中にには大都市圏に
有って、利便性の良い物件だと収益還元法を利用した、
ローンの組み方も利用できるかもしれませんね。


今、この記事をご覧の方の中には、自宅を住宅ローンを
組んで購入された方がいらっしゃるかもしれませんが、
その際に金融機関側の立場になって、住宅資金を
貸し付ける場面を想定して欲しいんです。


その住宅が３０００万円だとして、３５年のフルローンを
利用したとしましょう。


その人の、年収が現在は７００万としましょう。


それに勤め先、勤続年数、役職、職歴等など・・・


住宅ローンを申し込む際に、色々と項目があったと思いますが、
これは金融機関側の保全を効かす為の条件を書き出して
いるんですね。


年収は高ければ高いほど良い。


勤め先は大きい会社のほうが倒産する確率が減ります。


勤続年数が長ければ長いほど、リストラのリスクと
会社を辞める確率が下がります。


それと、その物件の担保評価と団体信用保険。


自分が死んだ際に生命保険で残債を処理するように成っています。


よ〜く吟味して欲しいのですが、保全を効かせる為に
がんじがらめに、成っています（笑）


だから、金融機関は国から厳しい法律で固められていて、
非常に利益が上がる業種の一つになっているんですね。


賃貸経営を前提に考えたときに、会社経営の経験がない方は、
ローンを組む際に、この様に考えてみたら分かり易い
かもしれません。

今回も賃貸経営に関するお話ですが、
賃貸経営に代表される、賃貸マンションについて。


マンションを賃貸で間貸しする、生活に非常密着した
経営だと思いますが、その様な考え方ができるでしょうか。


マンションの賃貸経営をただ単に、不動産投資の一部として、
投資の一手段として、考えるのも良いと思いますが、
そうした場合は、かなり凄腕の管理会社に委託しないと
いけないと思います。


マンションの賃貸物件の経営の場合は、部屋数が決まっていて、
売上高の上限が決まってしまいます。


なので、入居率をいくらいくらに設定したとして、
自ずと掛けられる経費額、というものが決まってきますね。


なので、私が個人的に思うのが、賃貸経営は賃貸経営なんですが、
商売としてきっちり、お客様を見ていかなければいけない、
とつくづく思うんですね。


マンションを例えて言うと、私が所有している
賃貸マンションに大学生が入ってきたと。


その学生、いわゆる大学王様で、家からの仕送りだけで
学生生活を送っているとします。


そうすると、お金と時間の両方にいくらか余裕があるので、
部屋に友達を呼んだり、彼女を呼んだり、色々と
あると思うんです。


それで、友達同士で朝までドンちゃん騒ぎをするんですね。


良くある話です。


そうした場合に、大家さん又は管理人さんが、適切な
処置をしないと、他の部屋を利用している人が
出て行くことも考えられます。


ここでちょっと言いますと、賃貸借の法律では、
借りる側に非常に有利なように法律が作られています。


いわゆる弱者保護の立場ですね。


なので、相当な理由がある場合は、契約の中途でも
解約することが出来るのがほとんどなんですね。


マンションの賃貸経営を考える際にも、この様に
お客さんの事を考えた、経営の仕方をしないと
収益を生むどころか、借金ばかり残ってしまう、
ということにも成りかねません。


巷でよく、マンションの賃貸経営で業者に騙されて
経営がうまく行かないとか、その他色々と、失敗した
ニュースを聞きますが、経営の基本を抑えていない
マンションの賃貸経営は失敗して、当然なのかもしれません。


収益上、採算があうという事で、金融機関から融資がおりて、
いざフタをあけて見たら、その人に経営能力がなかった、
という話だと思います。


マンションの賃貸経営も、一つの会社を経営するつもりで
行かないと、とんでもない事になる良い例ですね。

前回の記事で、ローンについてお話させて頂きました。


銀行側の立場を考えるという事ですが、今回は
賃貸経営の出発点とも言うべき部分だと思いますが、
マンションを売却する相手を考えると言う部分。


マンションを売却する相手側には色々な理由が考えられます。


相続で手放す場合、資金繰りが行き届かなくて手放す場合、
出口戦略として手放す場合、と色々な場面が想定されます。


マンションの売却をする場合だけではなく不動産を売却する
場合と言うのは、色々な人生模様があるので非常にデリケートの
部分に接触することもあるでしょうね。


私たちの場合は、賃貸経営を前提に考えているので、
あくまでもビジネスライクに物事を考える事が要求されます。


これが、銀行的な物の考え方ですね。


ビジネスで行うからには利益が出ないと話になりません。


今まで、商売や会社経営の経験が無い方ですと、その辺りの
詰の甘さといいましょうか、非常に面倒な部分なので途中で
投げ出してしまう部分もあると聞きます。


会社経営なので人との係わり合いが無いと利益が出ません。


賃貸経営のリスクというのはこの辺りにもあるかもしれません。


賃貸経営だけではなくあらゆる経営や商売と言われるものは
リスク、この様なリスクは想定されます。


人との係わり合いがないと利益が出ないとなれば、その部分での
知識や経験が必要になって来るでしょう。


賃貸経営のリスクと言って金銭的な部分にしか、その
リスクを想定できない様では賃貸経営もおぼつかない
かもしれません。


今の様な景気低迷時に会社経営をしている方は、その辺りの
リスク管理と言いましょうか、人との係わり合いがいかに
重要か、とい部分が身にしみて理解できるのではないでしょうか。


マンションを売却する側の立場、そしてその
リスク、それをクリアして頭に叩き込んで初めて
賃貸経営の土台に立てる、と思います。


なんだか、説教っぽくなってしまっていますが、どんな形であれ
経営者、と言われる立場にあるからには何らかの覚悟、と言いましょうか、
腹を括る、という部分が必要な気がします。


賃貸経営も経営ですから、当然倒産や破産のリスクは多かれ
少なかれあります。


そのリスクを気にしていては何にも始まらない、
と言う事だと思います。

今回もちょっと賃貸経営について触れてみたいと思います。


以前にも賃貸経営について大雑把に触れましたが、
主に定年退職後の一つの選択肢としてご紹介しました。


とは言っても、賃貸経営と一言で言っても、
経営に、変わりはありません。


収入があって、支出があって、経費があって・・


色々と勉強しなくてはいけないことがたくさんあります。


そこで、賃貸経営でもっとも大切と思われる、事項の
税金について触れてみたいと思います。


こと細かい部分は、税理士さんや会計士さんに相談する事を
お勧めしますが、まず大まかな部分をまとめてみたいと思います。


賃貸経営での税金では、減価償却という勘定科目が
非常に大切になってきますね。


例えば、５０００万円を賃貸物件を購入したとして、
その物件がＲＣ構造としましょう。


そうすると、法律上の耐用年数というものが確か３５年位で、
設定されていたと思います。


築５年で５０００万円で購入したとすると、３５年から５年そを引いて、
３０年で減価償却していくことになります。


ちょっと減価償却の細かい計算式はありますが、
簡単にいうと、５０００万円の経費を３０年で落としていく、
大まかに言うと、この様になります。


なので、年間で約１６０万円ほどの減価償却費を
経費として計上することになります。


この経費が、いわゆる必要経費で所得から、控除する事が
できる、という仕組みですね。


本当言うと、理屈は簡単なのですが、法律上経費に
算入できる経費と、算入できない経費があるので
その辺りの、知識を付ける必要がありますね。


賃貸経営の税金に関する知識はそれほど、多くはなく
物件が一つ、二つ程度でしたら１人で処理できると思います。


これが物件数が１０以上とか、多くなってくると
扱う件数が多くなるので、事務員さんを雇って処理する
ことも可能でしょうけど、物件が少ないうちは経費を
掛けずに、出来れば自分で処理していきたい部分でもあります。

税金と経費で収入が無くなってしまっては、
賃貸経営をする意味が無いですからね。

賃貸経営という言葉は、今では非常に一般化した
言葉となりました。


ミリオンセラーとなった、「金持ち父さん貧乏父さん」の
ロバートキヨサキさんの影響も非常に大きいと思います。


ただ、勘違いしてはいけないのは、あの書籍の場合は
収益不動産というものに限定して話されていると言う事。


今回、私がお話したいことは賃貸経営全般のお話です。


賃貸経営といっても、投資から相続まで色々とあると思います。


例えば、相続で取得した賃貸アパートを経営している、
相続で取得した土地を賃貸で貸し付けているケース、
相続や贈与で取得した不動産を賃貸で貸して経営する、
というのは投資というよりは、商売として代々継がれた、
ものを守っている、という意味合いが強いのではないでしょうか。


同じ不動産経営でも、親が営んでいた酒屋さんを引き継いで
経営するのと全く同じですね。


部屋を借りている人がお客さんで、オーナーが店主、
という関係です。


賃貸経営という言葉を聴いて、特にサラリーマンの方は
何か非常に優雅な言葉に聞こえるかもしれませんね。


賃貸経営というものを投資の一手段として、計画性を
持って、運営しているオーナーの人はその名の通り
優雅に運営できていると思います。


ただ、上記に挙げたような理由で運営している人は、
中には経営状況が厳しい方もいるかもしれません。


賃貸経営を甘くみた結果、負債ばか残っている人が
増えているという話も聞きますが、それも不動産業者の
言う事を１００％、鵜呑みにしてしまった結果だと思います。


そもそも簡単に儲かる話なら、不動産業者が手がけているはずです。


それを、そうしない理由があるはずなんですからね。


なので、一言で賃貸経営といっても、投資判断能力、
経営能力、交渉力、経理能力と色々な知識が必要な訳です。


誤解をおそれず、言いますが良く広告で宣伝されている、
○○年一括借り上げシステムとか、その他の有利な条件も
もっと細かく吟味する必要があるという事ですね。


賃貸経営も会社経営。


そう簡単にはいかない、と思ったほうが良い、
という事を頭に入れて置いて、情報収集するといいでしょうね。